El primero de los decretos, según su lectura, suspende los lanzamientos hasta 2030 cuando el ocupante de una vivienda es una persona vulnerable, sin recursos y sin alternativa habitacional, incluso si ya existe sentencia judicial firme que ordena el desalojo. Rallo subraya que el texto no exceptúa los casos de ocupación con violencia ni los inmuebles propiedad de empresas o de arrendadores con más de dos viviendas en alquiler, lo que a su juicio amplía el alcance respecto a regulaciones anteriores.
Para el economista, el efecto no es una simple demora procesal sino un cambio de estatus: el ocupante gana tiempo con independencia de cómo haya accedido a la vivienda. Esa lectura separa la ocupación sin título de la política de vivienda tensionada, centrada hasta ahora en inquilinos con contrato.
La ocupación queda validada hasta 2030
El segundo eje del análisis se dirige a los inquilinos que dejan de pagar. Según describe, una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que el propio Ejecutivo califica de estructural obliga a la comunidad autónoma a ofrecer, en un plazo de dos meses, una alternativa habitacional al inquilino vulnerable en impago o a abonar la deuda al propietario. Si la administración no cumple ninguna de las dos opciones, queda como deudora frente al arrendador, el desahucio no se ejecuta y el contrato sigue vigente mientras dure la vulnerabilidad.
Esa obligación, señala Rallo, alcanza a cualquier propietario, incluido el que solo tiene un piso en alquiler, que queda expuesto a convivir con un inquilino moroso a la espera de un resarcimiento público que, sostiene, llega tarde y de forma incompleta. Mientras tanto, el inmueble pierde valor cada mes que la situación se prolonga.
El tercer frente afecta directamente a los precios. El análisis recoge que los contratos que venzan antes de 2028 podrán prorrogarse de forma obligatoria hasta dos años más en las mismas condiciones si el inquilino lo solicita, y que la actualización anual de la renta queda limitada al 2% hasta 2027. Rallo contrapone ese tope a una inflación que sitúa en el 5%, lo que equivaldría a una rebaja real de la renta para el propietario. En las zonas declaradas tensionadas, si la renta supera el índice de referencia fijado por el Gobierno, la revalorización permitida sería directamente del 0%.
Tope del 2% frente a una inflación del 5%
El economista conecta las tres medidas con un mismo efecto: la caída del valor de mercado de las viviendas que no están vacías. En los inmuebles ocupados, donde el desalojo resulta inviable, el deterioro sería mayor; en los alquilados con inquilino protegido, el desplome llegaría por dos vías simultáneas, la imposibilidad de desahuciar y una renta que pierde valor real cada año. El resultado, según su cálculo, son descuentos de entre el 50% y el 70% para quien necesita vender esos activos.
«El Estado termina convertido en el gran fondo buitre: compra a precio de derribo las viviendas que él mismo ha devaluado y deja el mercado de activos problemáticos sin rivales», sostiene Juan Ramón Rallo.
Aquí entra en juego el segundo decreto. Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades que incluyen la adquisición de inmuebles en su objeto social no podrán comprar por debajo del 70% del valor de tasación, ni aplicar una rebaja por volumen superior al 30% al adquirir un edificio completo. Rallo advierte que bajo esa etiqueta quedarían incluidas promotoras, inmobiliarias, fondos de inversión, comunidades de bienes y hasta sociedades patrimoniales familiares, lo que califica de «neolengua progresista» aplicada a un concepto amplio de fondo de inversión.
Las administraciones públicas, sin embargo, no estarían sujetas a ese suelo del 70%: podrían comprar al 60%, al 50% o incluso al 40% del valor de tasación. De esa asimetría se deriva la conclusión central del análisis: el decreto no suprimiría a los fondos como actores del mercado, sino que les cerraría el acceso a las operaciones más rentables y dejaría al Estado, a través de entidades como la identificada como Casa 47 o las sociedades públicas autonómicas, como el postor casi único en la compra de viviendas problemáticas.
La secuencia que describe Rallo tiene tres fases: primero se generarían viviendas problemáticas por la vía de la ocupación protegida y el impago blindado; después se hundiría su precio por la combinación de topes a la renta y prórrogas forzosas; por último, se eliminaría a los competidores privados capaces de pagar un precio más alto. El resultado sería un parque público de vivienda que crecería sin un desembolso presupuestario relevante, a costa del valor que pierden los propietarios particulares.
España, con un 2-3% de parque público
España mantiene un parque de vivienda pública muy inferior al de buena parte de sus vecinos europeos, en torno al 2-3% del total según las comparaciones internacionales habituales. La Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 ya introdujo los topes a la actualización de rentas y el concepto de zonas de mercado residencial tensionado; los decretos que analiza Rallo supondrían, en su lectura, un paso adicional en la misma dirección, con prórrogas obligatorias, protección reforzada frente al impago y límites a la compra con descuento por parte de actores privados.
La tensión entre regulación del alquiler y oferta disponible no es nueva: como recoge un repaso histórico sobre el control de alquileres, experiencias desde la Roma de César hasta el Berlín o el Madrid contemporáneos han mostrado efectos secundarios sobre la oferta cuando se limita por decreto la rentabilidad del arrendador. El debate llega en un momento de presión sobre los precios: el metro cuadrado en Madrid cerró septiembre en 6.458 euros, un 2,4% más que un año antes, mientras que comprar vivienda en comunidades como Baleares o Madrid exige ya más de 130.000 euros de ahorro previo.
Para el propietario particular, el escenario que describe el análisis combina tres riesgos a la vez: la imposibilidad de desalojar a un ocupante o a un inquilino moroso protegido, la incapacidad de cobrar una renta que compense la inflación, y la ausencia de compradores privados dispuestos a pagar un precio de mercado por un inmueble que la propia regulación habría devaluado. Esa combinación, sostiene Rallo, dejaría la venta a la administración pública como prácticamente la única salida para quien necesite deshacerse del activo.
