El episodio de la Puerta del Sol no es la primera vez que una protesta por la vivienda reclama más regulación como respuesta a los efectos de una regulación anterior. La prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1946 permitió a generaciones de inquilinos mantener contratos a rentas congeladas y heredables durante décadas, un diseño que generó litigios prolongados entre propietarios e inquilinos hasta que los tribunales, caso por caso, fueron resolviendo a favor de la recuperación de la vivienda por parte de sus titulares.
El antecedente más antiguo documentado se remonta al año 48 antes de Cristo, cuando Julio César, en plena guerra civil contra Pompeyo, condonó durante un año las rentas de Roma hasta 2.000 sestercios anuales y las del resto de Italia hasta 500. Octavio repitió una medida similar en el 41 a. C. El historiador del derecho Bruce Frier, en su estudio de referencia sobre el mercado de alquiler romano, concluyó que aquellas condonaciones respondieron a contextos revolucionarios puntuales y no añadieron una sola vivienda nueva al parque de la ciudad: los alquileres romanos siguieron siendo, según las fuentes de la época recogidas por Frier, extraordinariamente elevados a lo largo de todo el Imperio.
Tres siglos más tarde, entre los años 253 y 260, los emperadores Valeriano y Galieno probaron una vía distinta: prohibieron subir el alquiler mientras durara el contrato. La respuesta de los propietarios fue acortar la duración de los contratos todo lo posible, de manera que el inquilino que se pretendía proteger perdió precisamente la estabilidad que la norma buscaba garantizarle.
El inventario de Kholodilin en Cliometrica
El economista Konstantin Kholodilin, del instituto alemán DIW (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung), ha publicado recientemente en la revista académica Cliometrica el catálogo más exhaustivo disponible de experimentos de control de rentas anteriores al siglo XX, con 62 episodios documentados. El listado incluye comisiones que fijaban rentas «justas» para estudiantes en Oxford, París, Bolonia y Salamanca; la congelación decretada en Lisboa tras el terremoto de 1755; y las rebajas forzosas impuestas en el París sitiado durante la Liga Católica y la Fronda. En varios de esos episodios, según recoge Kholodilin, los propietarios dejaron de invertir en el mantenimiento de los edificios ante la caída de sus ingresos, lo que derivó en el deterioro y, en algunos casos, el colapso de las construcciones, a veces con consecuencias mortales.
Madrid aporta su propio capítulo a ese inventario. Tras el traslado de la corte, la ciudad vivió con alquileres tasados por decreto desde 1564 hasta 1842: catorce normas sucesivas a lo largo de casi tres siglos, con periodos de revisión de la renta que fueron pasando de anuales a cuatrienales y, finalmente, a decenales.
El control de alquileres se convirtió en política de masas durante el siglo XX. Reino Unido introdujo en 1915, como medida de guerra, un tope que congelaba las rentas al nivel de agosto de 1914 y que debía expirar seis meses después del armisticio. La medida, con sucesivas prórrogas y reformas, se mantuvo vigente hasta enero de 1989. Según el informe de la Biblioteca de la Cámara de los Comunes sobre la evolución del mercado de alquiler británico, el peso del alquiler privado en el parque de vivienda pasó de representar nueve de cada diez viviendas en 1915 a apenas una de cada diez en 1991. Solo entre 1951 y 1961, con las rentas congeladas al nivel de 1939, el sector cayó del 45% al 25% del total de viviendas del país.
El propio informe parlamentario señala el control de rentas como una de las causas generalizadas de ese declive, por la relación directa entre la rentabilidad recortada para el propietario y la desaparición de la inversión en el sector. Cuando la Housing Act de 1988 liberalizó los contratos de nueva firma, el alquiler privado británico inició una recuperación que lo convirtió, con el tiempo, en el segundo régimen de tenencia de vivienda del país, por detrás de la propiedad.
España, de la LAU de 1946 a la de 1994
España replicó buena parte de ese guion con la LAU de 1946, que estableció rentas prácticamente congeladas y contratos heredables de generación en generación, lo que derivó en un parque de alquiler reducido y envejecido. El desmontaje del sistema requirió el decreto de 1985 y la nueva LAU de 1994, y se prolongó durante tres décadas de reformas graduales. El litigio que ha devuelto a la Puerta del Sol las acampadas de este otoño remite, en última instancia, a ese mismo marco normativo y a las instancias judiciales —incluido el fallo del Tribunal Supremo— que terminaron resolviendo a favor del propietario tras años de recursos y apelaciones.
El presente ofrece un experimento natural a escala continental que permite comparar resultados recientes. Entre 2015 y 2023, Alemania, Francia, Irlanda y España introdujeron distintos frenos al alquiler; entre 2024 y 2025, Austria y Países Bajos endurecieron sus propias restricciones. Berlín aprobó en 2015 un primer freno a los alquileres y en 2020 fue más allá con una congelación a cinco años a 9,8 euros por metro cuadrado, que el Tribunal Constitucional alemán anuló un año después por invasión de competencias. En Francia, la ley Alur ensayada en París y Lille fue tumbada por los tribunales, un episodio incluido en la misma oleada regulatoria.
Ese patrón de implantación, litigio judicial y marcha atrás parcial se repite en la mayoría de las capitales europeas que han ensayado el control de rentas en los últimos años, sin que ninguna pueda presentarse hoy como un modelo consolidado de éxito: de Estocolmo a Dublín y de Berlín a Edimburgo, el resultado documentado ha sido una combinación de mercados bloqueados, listas de espera prolongadas y gobiernos que han terminado rectificando, total o parcialmente, el diseño original de sus propias normas.
La tensión entre regulación y escasez de un recurso crítico reaparece en otros frentes internacionales, como muestra la sequía por El Niño, que ha reducido a 32 los tránsitos diarios en el canal de Panamá. En el plano español, el caso que ha dado nombre al último real decreto remite al marco abierto por la LAU de 1946 y cerrado en parte por la de 1994, el mismo arrendamiento prorrogado durante décadas que terminó resolviéndose en el Tribunal Supremo a favor del propietario.
La evidencia histórica recopilada por Kholodilin apunta en una sola dirección: desde las condonaciones de César en el 48 a. C. hasta la congelación berlinesa anulada en 2021, ninguno de los 62 episodios anteriores al siglo XX ni los experimentos europeos de la última década añadió, por sí solo, vivienda nueva al parque sobre el que pretendía intervenir.
