El análisis toma como referencia una vivienda de 90 metros cuadrados, una financiación bancaria del 80% del valor y un 10% adicional para gastos e impuestos, lo que obliga al comprador a presentarse con un ahorro equivalente al 30% del precio antes de firmar. Con un plazo hipotecario de 30 años, un esfuerzo máximo del 35% de los ingresos y un tipo de interés del 2,34%, la entidad constata que el obstáculo decisivo no es la cuota, sino la liquidez previa exigida por el sistema financiero.
"El problema no es ganar más, sino que, por mucho que ganes, el precio de la vivienda puede crecer más que tu salario. Los salarios no crecen a ese ritmo", advierte Laura Martínez, directora de Comunicación de iAhorro.
Baleares y Madrid concentran los salarios más altos del país, pero también los precios más elevados: 480.330 euros y 430.740 euros respectivamente para una vivienda tipo de 90 metros cuadrados, según el estudio. Esa subida residencial absorbe por completo la ventaja salarial de ambos territorios. Al incorporar la restricción de cinco años de ahorro previo, la capacidad de compra en Baleares queda un 64,7% por debajo del precio de referencia con un solo salario y un 53,3% con renta familiar conjunta; en Madrid, las brechas son del 53,4% y del 38,4%, y en Canarias, del 50,6% y del 34,7%.
El estudio cuestiona la idea de que mudarse a una región de sueldos altos mejora automáticamente el acceso a la propiedad: entre el salario más alto, 35.270 euros en País Vasco, y el más bajo, 24.979 euros en Extremadura, la diferencia anual es de 10.191 euros, mientras que la vivienda en Baleares cuesta cinco veces más que en la segunda comunidad más cara. Los precios, concluye iAhorro, se han separado de los salarios mucho más de lo que estos han crecido entre sí.
El coste de entrada antes de la hipoteca
El estudio precisa cuánto dinero debe reunir un comprador antes de solicitar financiación en cada territorio: 144.099 euros en Baleares, 129.222 euros en Madrid, 97.497 euros en País Vasco, 89.019 euros en Canarias y 79.785 euros en Cataluña. En el extremo contrario, Extremadura exige 29.241 euros y Castilla-La Mancha, 30.051 euros, con precios de referencia de 97.470 y 100.170 euros respectivamente, lo que permitiría a una renta familiar reunir la entrada en unos dos años y medio. Castilla y León se sitúa en una posición intermedia favorable, con un precio de 122.310 euros y un plazo estimado de tres años de ahorro familiar.
Frente a ese escenario, Galicia, Navarra, Aragón, La Rioja, Murcia, Asturias, Castilla y León, Extremadura y Castilla-La Mancha sí alcanzan el precio de referencia una vez incorporados la renta familiar conjunta y el ahorro acumulado. No lo logran, en cambio, Baleares, Madrid, Canarias, Andalucía, País Vasco, Cataluña, Cantabria y la Comunidad Valenciana, que no cubren ese umbral ni siquiera con dos sueldos y entrada acumulada.
El acceso a la vivienda se abordó por última vez en España de forma integral con la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023, que habilitó a las comunidades autónomas a declarar zonas de mercado tensionado y limitar las rentas, una competencia aplicada de forma desigual según la orientación de cada gobierno regional. La brecha entre salarios y precios documentada por iAhorro reaparece así en un terreno donde la vivienda compite por la agenda con otros frentes autonómicos, como el veto del PP de Ayuso en la Asamblea a la comisión sobre los 80 millones a Madrid Network.
Martínez sitúa el esfuerzo hipotecario saludable en torno al 30%-35% de los ingresos del hogar. Según el estudio, aun destinando ese mismo porcentaje de la renta anual a reunir la entrada, las diferencias territoriales seguirían siendo muy acusadas, lo que confirma que el principal filtro de la compra se produce antes de firmar la hipoteca.
