La vivienda se ha consolidado como una de las principales preocupaciones ciudadanas en España, según reflejan de forma reiterada los barómetros del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), que sitúan este asunto entre las cuestiones que más inquietan a los españoles, junto al paro y los problemas económicos. El precio del alquiler ha encadenado subidas sostenidas en la última década, de acuerdo con los índices publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a partir de los datos fiscales de la Agencia Tributaria, sin que las sucesivas medidas anunciadas por el Ejecutivo hayan revertido la percepción social de la crisis habitacional.
El decreto llevaría gestándose desde hace más de tres años, un periodo en el que el Gobierno ha ido anunciando medidas —algunas materializadas, como la Ley por el Derecho a la Vivienda aprobada en 2023, y otras que quedaron en el terreno del anuncio—. Aquella ley introdujo instrumentos como la declaración de zonas de mercado tensionado y límites a la actualización de rentas, pero su aplicación efectiva ha dependido en gran medida de las comunidades autónomas, competentes en materia de vivienda, lo que ha generado una aplicación desigual del articulado por el territorio.
Entre las medidas que contemplaría el nuevo decreto figuraría una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento vigentes, en una línea similar a la aplicada durante la pandemia y en los años posteriores mediante sucesivos decretos de escudo social, que permitieron a los inquilinos mantener sus condiciones contractuales pese a la voluntad del propietario de no renovar. La segunda gran medida sería la elevación del IVA aplicable a los pisos de uso turístico hasta el 21%, frente al tratamiento fiscal más favorable del que disfrutan en buena parte de los casos al asimilarse a servicios de alquiler residencial. Esta subida buscaría, según el planteamiento gubernamental, desincentivar la proliferación de estos alojamientos en los centros urbanos con mayor presión turística y devolver parque de vivienda al alquiler tradicional.
La oposición, con el Partido Popular a la cabeza, habría trasladado su rechazo a ambas medidas por considerarlas insuficientes o contraproducentes para aumentar la oferta, en línea con el discurso que ha mantenido desde 2023, cuando se opuso a la Ley de Vivienda por entender que penaliza a los propietarios y desincentiva la puesta en alquiler de inmuebles. Los populares defienden en su lugar incentivos fiscales y la liberación de suelo público como vías principales para abaratar el acceso a la vivienda.
El problema para el Gobierno no se limitaría a la oposición convencional. Según las fuentes parlamentarias, tampoco los socios que habitualmente han sostenido la investidura y las principales votaciones de la legislatura estarían dispuestos a respaldar el decreto en su redacción actual. Formaciones como Junts, ERC o Bildu habrían mostrado reticencias, bien por considerar que las medidas invaden competencias autonómicas, bien por entender que se quedan cortas frente a la magnitud del problema en sus respectivos territorios.
Fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, departamento dirigido por Isabel Rodríguez, no habrían confirmado de forma oficial el contenido íntegro del decreto ni la fecha prevista para su aprobación en Consejo de Ministros, lo que mantiene la incertidumbre sobre si el texto llegará a tramitarse en los términos avanzados o sufrirá modificaciones sustanciales antes de su presentación pública.
Un mecanismo con plazo de 30 días
Este escenario de bloqueo no sería inédito en la legislatura. El Gobierno ha visto decaer o modificar sustancialmente varios decretos-leyes en el trámite de convalidación ante el Pleno, un mecanismo previsto en el artículo 86.2 de la Constitución que obliga a someter a votación cualquier decreto-ley en un plazo máximo de 30 días desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado, bajo riesgo de quedar derogado si no obtiene mayoría suficiente.
El precedente más citado es el decreto ómnibus de enero de 2024, que decayó en el Congreso al no lograr el respaldo necesario, un episodio que evidenció la fragilidad de las mayorías que sostienen al Ejecutivo desde la investidura de noviembre de 2023. Desde entonces, el Gobierno ha optado en varias ocasiones por trocear sus iniciativas legislativas o por negociar enmiendas de última hora para evitar rechazos frontales en el Pleno.
Las organizaciones sociales de defensa del derecho a la vivienda han reclamado en los últimos meses medidas más ambiciosas, incluyendo la regulación de los grandes tenedores y la ampliación del parque público, que en España representa en torno al 2,5% del total, muy por debajo de la media de la Unión Europea, situada según Eurostat cerca del 9%. Ese diferencial es uno de los argumentos recurrentes para exigir una intervención pública de mayor calado en el mercado.
Por su parte, las patronales inmobiliarias y las asociaciones de propietarios advierten de que nuevas prórrogas forzosas de los contratos podrían retraer aún más la oferta disponible, en un contexto en el que numerosos propietarios ya optan por el alquiler de temporada o la venta antes que por el arrendamiento tradicional, precisamente para eludir las limitaciones introducidas por la normativa vigente desde 2023.
El calendario político no acompaña al Ejecutivo: cualquier decreto-ley que finalmente se apruebe en Consejo de Ministros deberá superar la convalidación en el Pleno en el plazo constitucional de 30 días, un trámite en el que el Gobierno necesitaría sumar los votos de al menos una parte de los grupos que hasta ahora se habrían mostrado reticentes, o bien introducir cambios de calado en la redacción para lograr su apoyo.
La incógnita, a falta de que Moncloa fije fecha para llevar la medida al Consejo de Ministros, es si el Ejecutivo optará por presentar un decreto más ambicioso asumiendo el riesgo de que decaiga en el Congreso, o si preferirá rebajar su alcance para asegurar la convalidación, una disyuntiva que refleja las limitaciones de una legislatura marcada por mayorías estrechas y cambiantes desde su inicio.
