El artículo 7.1 autoriza a cualquier propietario a modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios de su piso sin someterlo a votación en junta, siempre que la intervención no ponga en peligro la seguridad del inmueble, no altere su estructura general ni modifique su configuración o aspecto exterior. Cambiar una cocina, renovar un baño o sustituir el suelo entran dentro de esa libertad, aunque la ley exige comunicar previamente los trabajos a quien represente a la comunidad.
La situación cambia en cuanto la obra traspasa el interior de la vivienda. Tirar un muro de carga, modificar la fachada, cerrar una terraza o intervenir sobre instalaciones compartidas dejan de depender exclusivamente del propietario, porque afectan a elementos que pertenecen al conjunto de vecinos. En esos casos, la comunidad puede activar los mecanismos que la propia ley pone a su disposición para frenar la obra.
Además de los límites físicos sobre elementos comunes, la ley contempla otro frente de conflicto: las molestias derivadas de la ejecución. El artículo 7.2 prohíbe tanto al propietario como a cualquier ocupante desarrollar actividades vetadas en los estatutos, que causen daños en la finca o incumplan las normas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El ruido, el polvo o el movimiento de materiales propios de cualquier reforma no bastan por sí solos para justificar una paralización; el problema surge cuando se incumplen los horarios municipales o se mantienen molestias injustificadas.
Ante estos supuestos, el presidente de la comunidad dispone de una herramienta directa: puede requerir al propietario para que cese de inmediato la actividad, por iniciativa propia o a petición de otro vecino u ocupante. Si el requerimiento no surte efecto y las obras continúan, la comunidad puede recurrir a la vía judicial, un paso que traslada el conflicto de la junta de propietarios a los tribunales.
Cuando el litigio se judicializa, las consecuencias pueden ir más allá de la orden de detener los trabajos. El juez está facultado para acordar el cese definitivo de la actividad, fijar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados y, en los supuestos que prevé expresamente la Ley de Propiedad Horizontal, privar al propietario o al ocupante del derecho a usar la vivienda o el local durante un periodo que puede extenderse hasta tres años. La norma también impide intervenir por cuenta propia en zonas comunes, incluso ante una reparación urgente: la obligación es comunicarlo al administrador, no actuar directamente.
La Ley 4/2026, en vigor desde octubre
El marco se ha actualizado con la entrada en vigor, el pasado 23 de octubre, de la Ley 4/2026, de 1 de octubre, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal en materia de accesibilidad. La norma refuerza la obligación de ejecutar obras como rampas o ascensores cuando resulten necesarias para personas con discapacidad o mayores de 70 años, sin alterar el principio general: una reforma interior sigue sin necesitar autorización mientras no toque la estructura, la fachada o los elementos comunes.
La propia Ley de Propiedad Horizontal, aprobada en 1960 y reformada en múltiples ocasiones —entre ellas la Ley 8/2013 de rehabilitación y la Ley 5/2018 sobre ocupación ilegal—, ha ido ampliando los supuestos en que la comunidad puede intervenir sobre la actuación individual de un propietario. La reforma de 2026 se inscribe en esa trayectoria de reforzar las obligaciones colectivas, en este caso vinculadas a la accesibilidad.
El equilibrio que traza la norma entre la libertad del propietario y los derechos del resto de vecinos remite a otros debates sobre reparto de competencias y recursos compartidos, como el que plantea la obligación de reubicar a menores en Ceuta con los recursos al límite, donde también entra en juego hasta dónde llega la capacidad de actuación individual frente a un marco normativo compartido.
