El desajuste no es nuevo. Alemania encadena más de una década de desequilibrio estructural entre oferta y demanda de vivienda, agravado por la llegada de población a las grandes ciudades, el encarecimiento de los materiales de construcción tras la pandemia y el endurecimiento de la política monetaria: el Banco Central Europeo elevó los tipos de interés desde julio de 2022 hasta situar la facilidad de depósito en el 4% en septiembre de 2023, su nivel más alto desde la creación del euro, antes de iniciar recortes en 2024. El encarecimiento del crédito frenó buena parte de la actividad promotora justo cuando la demanda de alquiler seguía creciendo.
A diferencia de España, donde la vivienda en propiedad ronda el 75% de los hogares según Eurostat, Alemania es el Estado de la Unión con mayor proporción de hogares en régimen de alquiler, en torno a la mitad de la población. Se trata de una característica histórica de su modelo residencial, ligada a la reconstrucción de posguerra y a una tradición jurídica que ha protegido tradicionalmente al inquilino. Esa arquitectura legal convive hoy con un mercado tensionado en el que la escasez de oferta ha erosionado buena parte de esas garantías prácticas.
La doble apuesta de Merz: promoción pública y freno a la socialización
El paquete acordado por la coalición de Merz —integrada por la CDU/CSU y el SPD tras las elecciones federales de febrero de 2025— contempla poner en marcha una sociedad pública encargada de promover directamente vivienda asequible, un instrumento que recuerda a los organismos públicos de suelo y vivienda existentes en Francia o los Países Bajos, aunque con un diseño aún por concretar en cuanto a financiación y volumen de construcción. En paralelo, el Gobierno federal ha anunciado una ley que bloquearía los planes de la ciudad-estado de Berlín para convertir en públicos determinados parques de vivienda en manos de grandes empresas privadas de arrendamiento mediante mecanismos de socialización.
Alemania se distingue por la presencia de compañías inmobiliarias de gran tamaño que gestionan decenas de miles de pisos en alquiler, un modelo de propiedad concentrada poco habitual en el resto de la Unión. El antecedente de los planes de socialización se remonta a 2021, cuando un referéndum en Berlín respaldó mayoritariamente expropiar a las grandes empresas con más de 3.000 pisos en la capital, entre ellas Deutsche Wohnen. La consulta, no vinculante, abrió un proceso político y jurídico que se ha prolongado durante años sin materializarse en una ley efectiva, en parte por las dudas constitucionales sobre el alcance de una expropiación de ese calibre.
El Ejecutivo federal defiende que impedir esa vía evitaría un freno a la inversión privada en construcción, un argumento que comparten las patronales del sector inmobiliario alemán, que llevan años advirtiendo de que la incertidumbre regulatoria desincentiva nuevos proyectos. Frente a esa posición, organizaciones vecinales y de inquilinos berlinesas sostienen que la socialización es precisamente la herramienta necesaria para frenar la escalada de precios en un mercado dominado por grandes tenedores con capacidad de fijar rentas al alza.
Los expertos consultados por medios alemanes expresan dudas sobre la efectividad real tanto de la sociedad pública como de la ley que blindaría los parques privados. El argumento central es que ninguna de las dos medidas ataca el cuello de botella principal: la falta de suelo urbanizable a precios razonables y la lentitud de los procesos de concesión de licencias, que en las grandes ciudades pueden prolongarse varios años.
La crisis alemana se inscribe en un problema más amplio a escala europea. La política de vivienda sigue siendo prerrogativa casi exclusiva de los Estados miembros, sin una competencia comunitaria directa, aunque las instituciones europeas han empezado a estudiar fórmulas de coordinación ante el encarecimiento generalizado del acceso a la vivienda en varias capitales del continente. El desequilibrio entre oferta y demanda en las grandes urbes alemanas contribuye además a mantener elevada la inflación de los alquileres, un factor relevante dado el peso que el arrendamiento tiene en la cesta de consumo de los hogares del país.
La oposición parlamentaria, con Los Verdes y La Izquierda a la cabeza, reclama medidas más ambiciosas, entre ellas un refuerzo del freno al alquiler (Mietpreisbremse), el mecanismo legal vigente desde 2015 que limita las subidas de renta en zonas de mercado tensionado, pero cuya aplicación es desigual entre los distintos Länder y que numerosos análisis consideran insuficiente para contener los precios.
El calendario de aplicación no está aún cerrado. El Gobierno federal deberá tramitar ambas iniciativas en el Bundestag en los próximos meses, un proceso en el que previsiblemente se sucederán enmiendas y negociaciones entre los socios de la coalición. Mientras tanto, la presión social por el acceso a la vivienda sigue marcando la agenda política en Berlín y en el resto de grandes ciudades alemanas.
