Pérez acumula, según su relato, once habitaciones en dos propiedades compradas y otras ocho gestionadas mediante subarrendamiento con autorización del propietario. Es un modelo que ella misma distingue del alquiler de vivienda completa y del turístico. «Nosotros vamos 100% por habitaciones porque nos está funcionando este modelo. No tenemos intención de vivienda tradicional ni vacacional», afirmó en esa entrevista, descartando diversificar hacia otros formatos de explotación.
La inversora sitúa el origen de su estrategia en su etapa como asesora e intermediaria en agencias inmobiliarias, donde dice haber aprendido el funcionamiento del mercado antes de comprar por cuenta propia. Su primera adquisición fue un piso antiguo de cuatro habitaciones y dos salones que, tras una reforma que sumó un baño y dos habitaciones más, pasó a seis estancias arrendables.
«Uno de ellos tenía cuatro habitaciones y dos salones. Era uno de estos pisos antiguos que tenían dos salas de estar. Entonces pasamos de tener 4 habitaciones a seis. Y en la zona más grande hicimos otro baño, para que tuviera dos», relató Dianni Pérez en el pódcast Libertad Inmobiliaria.
Ese primer piso, que según ella costó 88.000 euros, factura actualmente 1.700 euros mensuales en rentas, lo que cifra en una rentabilidad bruta del 20,7% y neta del 13,6%. Con el margen generado, Pérez acometió una segunda compra, de nuevo un piso de cuatro habitaciones ampliado a cinco con un baño adicional.
El segundo piso de 75.500 euros
Esa segunda operación es la que sostiene la cifra más repetida en redes sociales: una compra de 75.500 euros que, según su testimonio, le genera 2.100 euros mensuales, 25.200 euros al año.
«Otra compra que hicimos tenía cuatro habitaciones y nos dio para hacer una más con otro baño. Costó 75.500 euros. En este percibimos alquileres mensuales por valor de 2.100 euros. Renta anual de 25.200 euros. Rentabilidad bruta del 21,6% y rentabilidad neta del 14,1%», explicó Dianni Pérez en el mismo pódcast.
Una rentabilidad bruta superior al 20% en ambos inmuebles contrasta con los retornos del alquiler residencial convencional en España, que según los informes trimestrales de portales inmobiliarios suele moverse en torno a cifras de un solo dígito en las grandes ciudades. Usuarios de redes sociales calificaron las cifras de Pérez como «una cifra inusualmente alta para el mercado inmobiliario tradicional».
El relato de Pérez detalla un sistema pensado para operar a distancia: selección de inquilinos mediante entrevistas y filtros online, cerraduras electrónicas inteligentes que permiten gestionar accesos sin presencia física y externalización del mantenimiento. Esa logística explicaría cómo compagina la residencia en Madrid con la propiedad de pisos en Valencia.
El alquiler por habitaciones ha crecido en España en paralelo a la tensión del mercado de vivienda, que ha encarecido el acceso al arrendamiento tradicional en las principales ciudades y ha empujado a estudiantes y jóvenes trabajadores hacia fórmulas de coliving o arrendamiento parcial. Esta modalidad, cuando se realiza habitación por habitación con contratos independientes, queda fuera del régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos previsto para la vivienda habitual, lo que reduce la protección del inquilino y amplía el margen del propietario o subarrendador.
La concentración de vivienda en manos de particulares como vía de inversión no es nueva en el debate español: desde el estallido de la burbuja de 2008, la compra de pisos para alquilar se ha presentado recurrentemente como alternativa a la inversión financiera, y el fenómeno de los grandes y pequeños tenedores centró buena parte de la discusión de la Ley de Vivienda aprobada en 2023, que habilitó a las comunidades autónomas a declarar zonas de mercado tensionado.
Casos como este alimentan la discusión sobre el papel de la inversión particular en la escalada de precios del alquiler en ciudades como Valencia, donde la presión de la demanda universitaria y laboral ha convertido el alquiler por habitaciones en un segmento cada vez más visible. La contención de precios en esas zonas es uno de los frentes abiertos entre administraciones y colectivos de inquilinos, un terreno donde también se discute el papel del vehículo autónomo y otras tendencias que transforman las grandes áreas urbanas europeas.
La propia Pérez enmarca su estrategia como una vía hacia la «libertad financiera», un objetivo que, según cuenta, persigue ampliar en los próximos años incorporando nuevas propiedades. El crecimiento, relatado como un proceso incremental —de un piso reformado a otro financiado con los beneficios del primero—, se presenta como replicable, aunque su viabilidad depende del precio de compra inicial, el coste de la reforma y la demanda de habitaciones en cada zona.
«Nuestro sistema de negocio es alquiler de habitaciones tradicional», resumió Dianni Pérez sobre el modelo con el que, según su propio testimonio, ha construido su cartera de 19 habitaciones en Valencia desde su residencia en Madrid.