La clasificación, elaborada a partir de los precios de oferta publicados en el propio portal, recoge las direcciones donde los inmuebles alcanzan las cifras más elevadas del mercado español. El segundo puesto correspondería al Paseo de los Lagos, en la urbanización La Finca, en Pozuelo de Alarcón (Madrid), con un precio medio de 11 millones de euros. La tercera posición sería para Coto Zagaleta, en Benahavís (Málaga), una de las urbanizaciones más reconocidas del lujo en la Costa del Sol, con viviendas ofertadas de media por 10,5 millones.
Baleares reaparece con fuerza en los siguientes puestos. La calle Mossa, en la urbanización de Son Vida, en Palma, ocupa la cuarta posición con un precio medio de 9,8 millones de euros. Por detrás figuran el Paseo del Conde de los Gaitanes, en La Moraleja (Alcobendas), con 8,9 millones, y la calle Binicaubell, de nuevo en Son Vida, con cerca de 7,9 millones. La presencia reiterada de Son Vida y de Andratx en la parte alta de la tabla apuntala a Mallorca como referencia para compradores de alto poder adquisitivo, nacionales y extranjeros.
Conviene subrayar que el estudio recoge precios de oferta —lo que los propietarios piden—, no precios de cierre de operaciones registradas, por lo que las cifras reflejan la expectativa del vendedor más que el valor efectivamente pagado. Se trata, además, de un segmento minoritario que opera al margen del comportamiento del mercado ordinario y responde a la demanda de grandes patrimonios por propiedades en enclaves de acceso restringido.
Una brecha creciente respecto al mercado ordinario
Los datos contrastan con la evolución del mercado residencial general. Según el Índice de Precios de Vivienda del Instituto Nacional de Estadística, el metro cuadrado en el conjunto de España se mueve en órdenes de magnitud radicalmente inferiores a los millones de euros que manejan estas direcciones, con encarecimientos interanuales que en los últimos trimestres se han situado en tasas de un solo dígito porcentual en la mayoría de comunidades. La distancia entre ambos mundos no es nueva: desde hace dos décadas, determinadas zonas de Madrid, Baleares y la Costa del Sol funcionan como compartimentos casi estancos, cuyos precios dependen más de la escasez de suelo y de la demanda internacional que de los fundamentos que rigen la vivienda de uso habitual.
Entre los factores que explicarían estos importes figuran la escasez de suelo edificable en zonas protegidas o de alto valor paisajístico, las restricciones urbanísticas de las urbanizaciones cerradas y de acceso controlado, y el atractivo climático y fiscal de España frente a destinos europeos de perfil similar, como la Costa Azul francesa o la Toscana italiana. La demanda de este segmento suele ser menos sensible a los tipos de interés, al financiarse buena parte de las compras al contado o con patrimonio propio.
Un mercado de lujo frente a la tensión residencial en Baleares
El Ayuntamiento de Andratx, como el resto de administraciones locales de las zonas citadas, no ha realizado declaraciones específicas sobre el estudio. Tampoco han trascendido reacciones oficiales del Gobierno balear ni de los ejecutivos autonómicos de Madrid y Andalucía, que en los últimos años han impulsado distintas medidas de regulación del mercado. Entre ellas, la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 prevé la declaración de zonas de mercado residencial tensionado con límites a los precios del alquiler, un mecanismo que en la práctica no alcanza a un segmento que opera con parámetros por completo distintos.
Colectivos vecinales y organizaciones por el derecho a la vivienda en Baleares han advertido en otras ocasiones de que la proliferación de operaciones millonarias en enclaves como Andratx o Son Vida convive con una crisis de acceso para la población residente, en un archipiélago donde el precio del alquiler y la compra ha crecido por encima de la media nacional, según sucesivos análisis del Banco de España sobre el mercado inmobiliario. La coexistencia de ambos fenómenos —cifras de ocho dígitos en calles concretas y dificultades crecientes de acceso para buena parte de los vecinos— ha situado la vivienda en el centro del debate político autonómico.
El fenómeno tiene precedentes en la propia trayectoria del turismo residencial en las islas. Desde los años sesenta, la construcción de urbanizaciones de alto standing como Son Vida —la primera de este tipo levantada en Palma— consolidó a Mallorca como destino de segundas residencias para fortunas europeas, un proceso que se aceleró tras la entrada de España en la Comunidad Económica Europea en 1986 y la libre circulación de capitales.
De cara a los próximos meses, el sector seguirá pendiente de la evolución de la demanda internacional, condicionada por la política monetaria del Banco Central Europeo, la fiscalidad aplicable a no residentes y la eventual introducción de nuevas restricciones normativas. En Baleares, el debate sobre la limitación de la compra de vivienda por extranjeros extracomunitarios ha ganado peso en la agenda autonómica, aunque de momento no se ha traducido en una norma en vigor. Su recorrido —y su encaje con el Derecho de la Unión sobre libre circulación de capitales— marcará el margen real de actuación de las administraciones sobre este mercado.
