El avance no es uniforme entre segmentos. La vivienda en bloque, la que sostienen las grandes promotoras con capacidad de balance, concentra el grueso del crecimiento: 40.254 visados hasta abril, un 10,7% más interanual. La vivienda unifamiliar, más atomizada y dependiente del comprador particular, sumó 9.522 visados, un 6,77% por encima del año anterior. Las obras nuevas en otro tipo de edificios, un epígrafe residual de la estadística, pasaron de 11 a 87 unidades.
La superficie media, sin embargo, se reduce en ambos segmentos. Las viviendas unifamiliares bajan a 186,95 metros cuadrados, un 0,75% menos, y las viviendas en bloque a 101,1 metros cuadrados, un 3,85% por debajo de la media de hace un año. Menos metros por unidad implica más unidades por promoción, un ajuste de la mezcla de producto hacia pisos más pequeños y, en teoría, de ticket medio más accesible para el comprador final.
El visado de dirección de obra mide intención de arranque, no ejecución ni entrega. Entre ese trámite y la vivienda terminada median entre 18 y 24 meses, un plazo en el que inciden dos riesgos clásicos del sector inmobiliario: el coste de construcción y la disponibilidad de suelo finalista. El crecimiento del 10,12% es, en ese sentido, una proyección sobre la oferta de 2027 y 2028, no un reflejo del ejercicio en curso.
Esa lectura de cohorte importa para entender qué compañías se benefician y cuándo. Las promotoras que reconocen ingresos en los próximos trimestres operan todavía con el producto que visaron en 2024, de modo que el repunte actual tardará en trasladarse a sus cuentas de resultados. Los picos de visados de ejercicios anteriores han tardado entre año y medio y dos años en llegar a cédula de habitabilidad, el documento que certifica que una vivienda está terminada y es habitable.
El ciclo inmobiliario español ya vivió el reverso de ese desfase con el pinchazo de 2008, cuando los visados se desplomaron de más de 860.000 viviendas en 2006 a mínimos históricos en los años siguientes, según la serie del propio Ministerio, y dejaron un stock de obra inacabada que tardó una década en absorberse. El indicador de visados es, por eso, el termómetro adelantado del sector.
Aedas, Neinor y Metrovacesa, las cotizadas en juego
En el Mercado Continuo español, las principales promotoras cotizadas que recogerán el eventual repunte de oferta son Aedas Homes, controlada por el fondo estadounidense Castlelake; Neinor Homes; y Metrovacesa, cuyo accionariado de referencia integran Santander y BBVA. Para las tres, un ritmo de visados creciente es señal de que habrá producto que vender y obra que certificar en los próximos ejercicios, aunque el traslado efectivo a caja depende de que la financiación, el suelo y la mano de obra acompañen sin retrasos.
El apetito de los inversores institucionales por la promoción de vivienda ha reactivado las compras de suelo finalista en los últimos trimestres. El free float de varias de estas compañías sigue concentrado en manos de fondos que entraron en el capital tras la crisis financiera de 2008, un detalle que condiciona tanto la liquidez del valor en bolsa como su sensibilidad ante cualquier revisión de expectativas sobre el ciclo inmobiliario.
La previsión de tipos de interés no es neutra para este ciclo. Un coste de financiación contenido abarata la promoción y anima la compra de suelo; un repunte del euríbor o un endurecimiento del crédito hipotecario dejaría la estadística de visados en papel mojado, sin capacidad de traducirse en viviendas entregadas. Las promotoras con menor apalancamiento relativo están mejor posicionadas para resistir cualquiera de los dos escenarios, mientras que los promotores medianos, más dependientes del crédito bancario, son los primeros en notar un endurecimiento de las condiciones.
La Comisión Nacional del Mercado de Valores supervisa a las cotizadas del sector y sus hechos relevantes, que en los últimos trimestres han girado en torno a operaciones de compra de suelo y desinversiones de carteras de activos. Ese marco de supervisión obliga a las promotoras a comunicar al mercado cualquier operación significativa que pueda alterar sus expectativas de negocio, lo que convierte cada movimiento de cartera en una señal para el inversor que sigue el valor.
El repunte de la obra nueva contrasta con la situación del resto del mercado inmobiliario. Mientras los visados de vivienda nueva tiran al alza, el mercado de segunda mano y el del alquiler afrontan un marco regulatorio más incierto, en un contexto en el que la OCDE prevé que España cierre 2026 con una inflación del 3,7%, la tercera más alta del siglo según el organismo. Esa presión sobre los precios añade otra variable al coste de construcción que condiciona el margen final de las promotoras.
El sector vive un cambio de mezcla que concentra el ciclo de oferta en manos de operadores con balance suficiente para sostener promociones de mayor volumen y menor superficie por unidad. Ese reparto desigual también se aprecia en otros segmentos del ladrillo cotizado: los decretos de vivienda restarían 10 millones a las SOCIMIs del Mercado Continuo, un impacto que ilustra cómo los cambios normativos recientes afectan de forma distinta a cada tipo de vehículo inmobiliario cotizado.
La próxima publicación de la estadística ministerial, correspondiente a mayo y junio, confirmará si el ritmo del 10,12% registrado hasta abril se mantiene o se modera en el segundo trimestre del año. Esa cifra será la siguiente referencia para calibrar si el ciclo de oferta que anticipan los visados se consolida hacia 2027 y 2028 o pierde fuelle antes de llegar a las cuentas de las promotoras cotizadas.
