El cálculo parte de un dato estructural: de las 106 sociedades que operan bajo el régimen socimi en el Mercado Continuo, solo 21 tienen actividad vinculada a la vivienda, ya sea alquiler residencial, alquiler de temporada o explotación turística. El resto mantiene una exposición nula o marginal al residencial, lo que diluye de entrada cualquier efecto recaudatorio de una norma pensada para gravar a los grandes tenedores.
Entre las diez mayores socimis cotizadas, solo Vivenio está dedicada de lleno al residencial. Tomando como referencia sus resultados de 2025, la sociedad habría pagado dos millones de euros adicionales sobre un beneficio de 75 millones, un incremento del 2,6% sobre las ganancias. GMP mantiene un negocio incipiente de alquiler de temporada, mientras que Testa, la sociedad creada por Blackstone tras la compra de viviendas protegidas en Madrid, lleva dos años en pérdidas y no tributa por sociedades: su aportación al nuevo impuesto sería cero. Fidere, otra de las grandes socimis residenciales de Blackstone, vendió este año sus viviendas a Brookfield, lo que reduce aún más el universo de sociedades con exposición real al alquiler.
El resto de socimis bajo este régimen son de tamaño mediano y pequeño, con activos por debajo de los 100 millones de euros, según el análisis. Queda además una zona gris que el texto normativo no resuelve: si las residencias de estudiantes computan o no dentro del alcance de la norma, un sector donde compañías como Colonial han proyectado exposición y cuya inclusión o exclusión alteraría el cálculo final.
El reparto obligatorio del 80% vacía la base imponible
El detalle técnico explica buena parte del resultado. El régimen socimi, regulado por la Ley 11/2009, exige repartir al menos el 80% del beneficio en dividendos para mantener la exención en el impuesto de sociedades, una condición diseñada para canalizar inversión institucional hacia el ladrillo. Esa obligación convierte cualquier gravamen sobre beneficios no distribuidos en un impuesto sobre una base residual: si el 80% ya sale vía dividendo, solo el 20% restante queda expuesto al tipo incrementado. Sobre un beneficio de 75 millones, ese 20% equivale a 15 millones, y la diferencia entre aplicar el 15% o el 25% se traduce en los dos millones adicionales calculados para Vivenio, una cifra dentro del margen de error contable de cualquier sociedad mediana del índice.
Las sociedades cotizadas del Mercado Continuo operan bajo supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, y no se ha registrado una reacción bursátil atribuible al decreto, ya que la medida quedó fuera del paquete final antes de su votación en el Congreso. El mercado, señala el análisis, ya descontaba ese desenlace.
El episodio deja una tensión de fondo que el debate público no ha resuelto: España arrastra un parque de alquiler estructuralmente deficitario y necesita capital institucional para ampliarlo, precisamente el tipo de inversión que canalizan las socimis. El propio régimen de inversión institucional en alquiler ha sido impulsado desde la reforma de 2012, que flexibilizó los requisitos para atraer fondos como Blackstone al residencial español; endurecer ahora su fiscalidad puede tener rédito político sin alterar las decisiones de inversión de sociedades que operan con márgenes donde dos millones de euros resultan marginales frente a 75 de beneficio.
Quedan dos elementos pendientes de aclarar en una eventual nueva redacción legislativa: si las residencias de estudiantes entran finalmente en el cómputo, y si alguna socimi residencial reduce su payout obligatorio para amortiguar el impacto fiscal. De producirse esto último, según el análisis, confirmaría que la norma habría alcanzado una base imponible real; de momento, no hay constancia de que haya ocurrido.
