La aparente contradicción entre un dato diario a la baja y una media mensual en máximos se explica por cómo se construye el índice: el Euríbor se calcula todos los días hábiles, pero la cuota de las hipotecas variables no se actualiza con ese valor puntual, sino con la media del mes en que corresponda revisar el préstamo, que puede ser cada seis o doce meses según lo pactado en la escritura. Aunque el índice haya empezado a corregir en los últimos tres días, la media de septiembre cerrará sensiblemente por encima de la de hace un año.
Detrás de este repunte se encuentra la decisión del Banco Central Europeo del 10 de septiembre de elevar los tipos de interés en 25 puntos básicos, la segunda subida del año tras la aplicada en junio. Con este movimiento, la facilidad de depósito queda en el 2,50%, el tipo de las operaciones principales de refinanciación sube al 2,65% y la facilidad marginal de crédito alcanza el 2,90%. El mercado interbancario, donde se fija el Euríbor, trasladó con rapidez ese endurecimiento a sus previsiones de tipos a corto y medio plazo.
El fenómeno no es nuevo en la serie histórica del índice: desde su creación en 1999, el Euríbor ha vivido oscilaciones bruscas ligadas a los ciclos del BCE, desde los mínimos negativos de la pasada década hasta el máximo cercano al 4,16% alcanzado a finales de 2023, antes de iniciar el descenso que se prolongó hasta 2025. El nivel actual, aunque alejado de aquel pico, recupera una senda alcista que muchos hogares con hipoteca variable no experimentaban desde hacía casi dos años.
El aviso que circula sobre hipotecas variables
La subida ha generado advertencias en redes sociales dirigidas a quienes tienen contratada una hipoteca variable. Sergio, responsable de la cuenta de TikTok Sergio Excellence Circle, especializada en inversión inmobiliaria, alertó en un vídeo publicado el 16 de septiembre, coincidiendo con la entrada en vigor de la subida de tipos del BCE, de que el índice había tocado el 3,31% en su cotización diaria, en máximos de casi dos años. En ese mismo vídeo matizó que el efecto sobre la cuota no es inmediato, porque los bancos no aplican el dato de una jornada, sino la media del mes de revisión.
«Tu cuota no sube hoy. Tu banco no aplica el dato de un día, sino la media del mes que te toca revisar. Y la media de septiembre va, de momento, por encima del 3,1%. Hace un año estaba en el 2,17%», señaló Sergio, responsable de la cuenta Sergio Excellence Circle.
Esa diferencia interanual que anticipaba el creador de contenido la ha confirmado el dato oficial del EMMI: la media de septiembre, en el 3,223%, supera en más de un punto el 2,172% de un año atrás. Quienes deban actualizar su préstamo en estas fechas se encontrarán, por tanto, con una referencia sensiblemente más cara que la aplicada en su última revisión.
El ejemplo de una hipoteca de 250.000 euros
Para dimensionar el impacto, Sergio utilizó como referencia una hipoteca de 250.000 euros a 25 años con un diferencial del 1%: según sus cálculos, la cuota podría pasar de unos 1.200 euros mensuales a unos 1.340 euros, lo que equivale a cerca de 1.600 euros adicionales al año. La cifra concreta que pague cada hogar dependerá, no obstante, del capital pendiente de amortizar, el plazo restante y el diferencial fijado en su escritura con la entidad.
«Llega el mes en que a cada uno le va a tocar la revisión. Mira tú cuándo te toca», explica Sergio, responsable de la cuenta de TikTok Sergio Excellence Circle.
El creador de contenido recomienda revisar la escritura para identificar si la actualización es anual o semestral y en qué mes concreto se produce, así como comprobar el diferencial pactado. Antes de que llegue esa fecha, sugiere contactar con el banco y comparar condiciones con otras entidades, dado que pasarse a un tipo fijo o mixto, renegociar el diferencial o amortizar parte del capital pendiente pueden ser opciones a valorar según el contrato y la situación de cada hipotecado. Quienes tengan hipoteca a tipo fijo, subraya, no se ven afectados por este movimiento del índice.
Otros ajustes en la economía doméstica
La subida del Euríbor llega en un momento en que los hogares afrontan otros ajustes en su economía doméstica. En paralelo, el fin de la rebaja fiscal a los carburantes puede encarecer el combustible en octubre, otro factor de presión sobre el gasto familiar que coincide en el calendario con el repunte del índice hipotecario. Para 2027, distintas estimaciones apuntan además a que las pensiones subirán un 3,2% en enero, un dato ligado a la evolución de la inflación.
La última vez que el Euríbor se movió con esta intensidad al alza fue en el ciclo de subidas de tipos iniciado por el BCE en 2022 para contener la inflación derivada de la crisis energética posterior a la invasión rusa de Ucrania, un episodio que llevó el índice desde niveles negativos hasta superar el 4% en apenas año y medio. Aquel repunte dejó a numerosos hogares con hipoteca variable pagando varios cientos de euros más al mes, una experiencia que ahora reaparece, aunque con una intensidad menor, entre quienes deban revisar su préstamo en los próximos meses.
La media provisional del 3,223% correspondiente a septiembre, según los datos difundidos por el EMMI, marcará la referencia que aplicarán los bancos a las hipotecas cuya revisión coincida con este mes, mientras el resto de hogares con préstamo variable deberán esperar a la evolución del índice en los meses en que les corresponda actualizar su cuota.
