Solo Malta (1,91%), Bulgaria (2,42%), Croacia (2,91%) y Portugal (3%) ofrecen ahora créditos más baratos que España. Por detrás quedan Francia (3,2%), Grecia (3,3%), Italia (3,55%), la media de la eurozona (3,6%), Países Bajos (3,94%), Alemania (4,01%) y, en el extremo más caro, Letonia, con un 4,39%. El TEDR refleja el interés sin los gastos conexos —primas de seguros de amortización y comisiones—, por lo que mide el coste más puro del crédito, sin añadidos ni bonificaciones.
La ventaja española se había construido desde finales de 2023, cuando el abaratamiento del crédito nacional corrió más rápido que en el resto de grandes economías del euro al calor de las bajadas de tipos del BCE. En octubre de ese año el interés hipotecario en España rondaba el 3,94%, en línea con el 3,99% de la media de la eurozona. En diciembre de 2025 la distancia se había ensanchado hasta superar el punto porcentual: 2,61% en España frente al 3,3% de media europea. Esa brecha es la que ahora empieza a estrecharse.
El detonante del nuevo ciclo alcista es la subida de tipos oficiales del BCE, motivada por el repunte de la inflación derivado de la guerra de Irán, que ha empujado al euríbor diario hasta el entorno del 3,2% en plena tendencia ascendente. El euríbor es la referencia principal que utiliza buena parte de la banca para fijar el precio de sus hipotecas y, de forma indirecta, también incide en las condiciones de los préstamos a tipo fijo que dominan hoy el mercado español.
El ciclo actual de los tipos del BCE, del rendimiento de la deuda pública y del euríbor es al alza, según fuentes financieras recogidas en el material, que apuntan a un encarecimiento generalizado del crédito: tanto en las hipotecas pendientes de revisión como en las de nueva firma, y no solo en vivienda, sino también en consumo y financiación empresarial. La incógnita es cuándo y en qué nivel se detendrá la escalada, aunque esas fuentes no esperan para el próximo año tipos como los de 2023, cuando varios países superaron con holgura el 4%.
Los avisos de Gloria Ortiz y Héctor Grisi
El encarecimiento llega después de que varios máximos ejecutivos de la banca española llevaran meses advirtiendo sobre la insostenibilidad de los precios hipotecarios más bajos. Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter, y Héctor Grisi, consejero delegado de Banco Santander, alertaron de que se estaban concediendo préstamos a tipos demasiado reducidos y de que parte de ese negocio resultaba poco rentable para las entidades. El diagnóstico compartido era que no cabía construir carteras hipotecarias completas, a treinta años vista, con tipos fijos que en algunos casos bajaban del 2,5%.
Durante 2024 y 2025, el bajo precio de las hipotecas españolas sirvió a la banca nacional para sacar pecho: en múltiples ruedas de prensa los ejecutivos destacaron que figuraban entre las dos o tres más baratas de Europa. Esa convicción llevó al sector a anticipar públicamente que el encarecimiento llegaría a partir de 2026, pronóstico que los datos de agosto del Banco de España confirman mientras el BCE continúa subiendo los tipos oficiales.
Ese mismo protagonismo público ha derivado en un frente regulatorio. Antes del verano, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia abrió un expediente, todavía activo, contra Bankinter, Banco Santander, BBVA, Unicaja, CaixaBank y Banco Sabadell por presuntas prácticas contrarias a la libre competencia relacionadas con sus declaraciones sobre política hipotecaria.
«Se investiga la realización, por algunos de sus directivos, de declaraciones públicas sobre la política comercial futura del banco relacionadas, en particular, con los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo. Tales declaraciones habrían permitido a las entidades del sector anticipar el comportamiento futuro de sus competidores», explicó la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia en una nota de prensa.
El expediente pone el foco en si aquellas ruedas de prensa, en las que los ejecutivos presumían de ofrecer algunas de las hipotecas más baratas de Europa, sirvieron además para coordinar de facto el comportamiento comercial del sector. La Ley de Defensa de la Competencia prohíbe tanto los acuerdos como las prácticas concertadas entre empresas que falseen la competencia, y la jurisprudencia comunitaria ha equiparado a ese supuesto los intercambios de información que reducen la incertidumbre sobre la conducta futura de un rival. En 2013, la CNMC ya sancionó a varias entidades por intercambiar información sobre condiciones de financiación, un antecedente que ilustra la sensibilidad del regulador ante la coordinación en el sector bancario.
El repunte del coste hipotecario no es exclusivo de España: los préstamos para vivienda han subido durante todo 2026 en el conjunto de la eurozona, impulsados sobre todo por el encarecimiento general del precio del dinero. La diferencia es que España partía de una posición especialmente ventajosa, de ahí que el ajuste se note con más intensidad en su clasificación relativa, aunque los tipos nacionales sigan por debajo de la media europea y de economías como Alemania o Italia.
El contexto de tipos al alza condiciona también otros frentes ligados a la vivienda. Mientras el coste del crédito hipotecario sube, el mercado del alquiler afronta sus propias tensiones regulatorias: en la Comunidad de Madrid, el alquiler perdió 1.673 anuncios en apenas quince días tras la entrada en vigor del decreto de vivienda, en un momento en que comprar también se encarece.
El TEDR hipotecario seguirá publicándose mensualmente a partir de los datos agregados que el BCE reporta para el conjunto de la eurozona. Por ahora, el registro de agosto certifica que España ha dejado de estar entre los tres países con el crédito a vivienda más barato del euro, un estatus que había mantenido de forma ininterrumpida desde febrero de 2025.
