La rentabilidad del alquiler mide cuánto recupera cada año un propietario por el dinero invertido en una vivienda: una casa de 200.000 euros que genera 12.000 euros anuales en rentas rinde un 6%; con un 3%, apenas 6.000 euros, sin descontar impuestos, comunidad, seguros o derramas. Es la variable que, según el propio informe ministerial, determina si un inversor saca un inmueble al mercado o lo mantiene vacío, lo vende o le da otro uso.
El Banco de España, organismo del que proceden los datos que recopila Vivienda, volvió a revisar la cifra a la baja el jueves al fijar una rentabilidad bruta del 2,9% al cierre del segundo trimestre. De confirmarse ese nivel a final de año, 2026 sería el duodécimo ejercicio consecutivo en el que el alquiler pierde rendimiento en España.
Según el informe de 2025 del Observatorio, la serie muestra dos tramos. Entre 2003 y 2008 la rentabilidad cayó del 4,4% al 2,8%, coincidiendo con el final del boom previo a la crisis financiera. Después se invirtió la tendencia: la imposibilidad de muchas familias para acceder a la compra disparó la demanda de alquiler y el rendimiento escaló hasta el 4,6% en 2014. Desde ese pico no ha dejado de retroceder.
«Desde entonces se ha vuelto a reducir de forma paulatina, situándose en el 3,05% en el cuarto trimestre de 2025», aclara el informe del Observatorio de Vivienda y Suelo.
Doce años de caída ininterrumpida
La erosión convive con una realidad aparentemente contradictoria: mientras el rendimiento de poner un piso en alquiler se reduce, los precios que pagan los inquilinos han seguido subiendo en buena parte del país, en especial en las zonas calificadas como tensionadas por la Ley de Vivienda. La clave está en el denominador: la rentabilidad bruta divide la renta anual entre el precio del inmueble, de modo que si este crece más deprisa que los alquileres, el porcentaje baja aunque la cuota mensual que paga el inquilino aumente.
El rendimiento del alquiler compite, además, con otros activos. Los bonos del Estado rondan el 4% de rentabilidad, y determinados fondos de deuda pública y privada ofrecen retornos similares sin los costes de mantenimiento, impagos o litigios asociados a un arrendamiento. Esa comparación es, según el informe ministerial, uno de los factores que desincentivan la inversión en vivienda para arrendar en plena crisis habitacional.
Con esos datos sobre la mesa, el Gobierno ha presentado dos reales decretos ley, conocidos como decretos Maricarmen. El primero, cuya convalidación en la Diputación Permanente del Congreso cuenta con apoyos suficientes, impide a los propietarios aplicar la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027, salvo que el contrato esté referenciado al índice de precios del Ministerio de Vivienda con el que se limitan los alquileres en zonas tensionadas. En ese caso, el tope será del 2%, muy por debajo de una inflación que ronda el 5%.
Sánchez: «No funciona con la lógica de la oferta»
Pedro Sánchez defendió la medida el pasado martes durante la presentación de los decretos con un argumento que choca con los datos que maneja su propio Gobierno sobre rentabilidad.
«El mercado del alquiler no funciona con la lógica de la oferta y la demanda», sostuvo Pedro Sánchez, presidente del Gobierno, el pasado martes.
Ese planteamiento coincide con el discurso del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos, que atribuye la escalada de precios a prácticas especulativas de los propietarios y defiende la intervención pública para frenar las subidas. Las organizaciones de propietarios sostienen la lectura opuesta: advierten de que la congelación de rentas y los nuevos topes reducirán aún más los incentivos para sacar vivienda al mercado y disparará en las próximas semanas tanto la competencia para firmar un contrato como el precio, por la falta de stock.
El debate se produce en un escenario macroeconómico que el Banco de España ha matizado recientemente. La institución elevó su previsión de crecimiento del PIB al 2,6% para 2026, aunque empeoró sus estimaciones de inflación y déficit, dos variables que inciden en el coste de la vivienda. En paralelo, el exbanquero Mario Conde ha advertido de «una explosión social grave» por la vivienda en un plazo de dos o tres años si no se corrige la tendencia del mercado.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 liberalizó un mercado hasta entonces muy regulado y marcado por los contratos de renta antigua heredados del franquismo, alguno de los cuales sigue vigente. La vuelta a fórmulas de limitación de precios con la Ley de Vivienda de 2023 y sus desarrollos posteriores, entre ellos los decretos Maricarmen, supone un giro respecto a aquel modelo, con el argumento de proteger a los inquilinos frente a la escalada de precios.
El informe del Ministerio de Vivienda no establece una previsión sobre si la rentabilidad seguirá cayendo en los próximos trimestres. Sí deja constancia de que, con el dato del segundo trimestre de 2026 en el 2,9%, la serie alcanza su nivel más bajo desde que el Observatorio empezó a publicarla, un registro que coincide en el tiempo con la tramitación de las nuevas restricciones a la actualización de rentas.