El paquete normativo, que desarrolla aspectos ya avanzados de la política de vivienda del Ejecutivo, plantea fijar en 31 días la duración máxima de los alquileres considerados de corta estancia. A partir de ese umbral, la actividad dejaría de beneficiarse del régimen fiscal favorable que hoy disfruta y pasaría a tributar como una actividad turística plena, con consecuencias tanto en el IVA como en la fiscalidad municipal.
Un doble golpe fiscal: IBI municipal e IVA estatal
El primer frente afecta al IBI, tributo de gestión municipal regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. El decreto habilitaría a los ayuntamientos a aplicar un recargo de hasta el 50% en la cuota líquida para los inmuebles de uso turístico ubicados en zonas declaradas tensionadas al amparo de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. La penalización se duplicaría, hasta el 100%, para quienes concentren cuatro o más viviendas turísticas, una medida dirigida contra los grandes tenedores y no contra el propietario que alquila una sola vivienda de forma ocasional.
El segundo frente incide sobre el IVA. La normativa eliminaría la exención de la que hoy gozan las estancias cortas y excluiría a estos alojamientos del tipo reducido del 10% aplicado a la hostelería, de modo que pasarían automáticamente al tipo general del 21%. La medida afectaría a los alquileres de hasta 30 días a favor de un mismo inquilino en municipios de 10.000 habitantes o más, lo que en la práctica homologaría fiscalmente estos pisos a un servicio hotelero y no a un arrendamiento convencional, exento de IVA en España.
El tercer eje del decreto es sancionador y apunta a las plataformas digitales de intermediación, como Airbnb o Booking, que deberán colaborar con la Ventanilla Única Digital, la herramienta diseñada por la Administración para centralizar y cruzar los datos del alquiler de corta duración. El incumplimiento más grave —no remitir los datos obligatorios— podría acarrear multas de hasta un millón de euros o el 2% del volumen de negocio global del ejercicio anterior. El envío de información incompleta o inexacta se calificaría como infracción grave, con sanciones de hasta 500.000 euros o el 1% de la facturación mundial, mientras que el retraso en la entrega de datos se consideraría infracción leve, penada con 100.000 euros.
El objetivo declarado por el Ejecutivo es desincentivar el uso turístico de la vivienda en las zonas de mayor presión y reconducir parte de esa oferta hacia el alquiler residencial, en un contexto de precios al alza que numerosos ayuntamientos y comunidades autónomas atribuyen, al menos parcialmente, a la competencia del alquiler vacacional. El Banco de España ha señalado en informes recientes la escasez de vivienda en alquiler como uno de los factores que presionan los precios en las grandes ciudades, aunque el propio organismo ha matizado que la vivienda turística es solo uno de los elementos del problema, junto a la insuficiente construcción de obra nueva y el crecimiento de la demanda.
Junts y Podemos bloquean el decreto por motivos opuestos
El decreto encalla en la aritmética parlamentaria por presiones contrapuestas. Junts per Catalunya ha advertido de que tumbará la norma por considerarla «intervencionista», y exige a cambio beneficios fiscales para los pequeños propietarios y la inclusión de medidas contra la ocupación ilegal de viviendas. Podemos, en el extremo opuesto, rechaza la inclusión en el mismo paquete de una parte de la reforma de la ley del suelo. La formación sostiene que los cambios previstos «abren una autopista a los pelotazos urbanísticos», permiten «legalizar muchísimos proyectos ilegales» y suponen «abrir la puerta a más especulación».
Esta doble exigencia —Junts pidiendo menos intervención y beneficios para propietarios, Podemos denunciando una liberalización urbanística encubierta— explica el aplazamiento de la aprobación en el Consejo de Ministros hasta después del verano, en un intento del Gobierno de recomponer mayorías antes de someter el decreto a la convalidación del Congreso. El artículo 86 de la Constitución exige que todo decreto-ley sea sometido a votación de convalidación por la Cámara Baja en un plazo máximo de 30 días desde su publicación.
El resto del paquete de vivienda que acompaña a estas medidas fiscales incluye la prórroga de la congelación, durante dos años, de los contratos de alquiler que venzan antes del 30 de junio de 2028; la posibilidad de que los inquilinos descuenten de la renta los desperfectos que el propietario se niegue a reparar; y la prohibición de repercutir sobre el arrendatario el coste de los seguros de impago, entre otras medidas que amplían la regulación estatal del mercado del alquiler iniciada con la Ley 12/2023.
El precedente más directo de esta tensión entre el Gobierno y sus socios en materia de vivienda se remonta a la propia tramitación de la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023, que tardó años en aprobarse por las discrepancias entre PSOE y Unidas Podemos —entonces socio de coalición— sobre la regulación de precios y la declaración de zonas tensionadas. Aquella norma, pionera en España al introducir la posibilidad de limitar los alquileres, ha tenido una aplicación desigual entre comunidades autónomas, con Cataluña como principal territorio que ha declarado zonas tensionadas y otras regiones gobernadas por el PP que se han negado a hacerlo.
El sector turístico y las plataformas de alquiler vacacional no han trasladado hasta ahora una posición pública detallada sobre este decreto concreto, aunque asociaciones del sector han venido advirtiendo en los últimos dos años de que el endurecimiento normativo ha provocado ya una desaceleración en el crecimiento de la oferta de pisos turísticos en España, revirtiendo la tendencia de expansión sostenida durante la última década.
De no alcanzarse un acuerdo con Junts y Podemos antes del final del verano, el Gobierno se enfrentaría al riesgo de que el decreto decaiga en el trámite de convalidación en el Congreso, un escenario ya repetido con otras iniciativas del Ejecutivo en la presente legislatura y que obligaría a rediseñar el paquete o a trocearlo en textos separados. La negociación de septiembre determinará si estas medidas fiscales salen adelante o si el proyecto queda, de nuevo, aparcado.
