El Consejo de Ministros aprobó este martes un borrador de 142 páginas del Plan de Vivienda 2026-2030 que incluye una cláusula no anunciada públicamente por el Ejecutivo: la prohibición expresa de que vehículos de inversión colectiva adquieran vivienda residencial en los 147 municipios declarados zona de mercado tensionado en España. El Hemiciclo ha accedido al documento completo. La medida afectaría de forma directa a fondos de capital con posiciones relevantes en el parque residencial español, entre ellos Blackstone, Cerberus y Lone Star.
Una restricción sin precedente en el derecho español
La cláusula supone la primera prohibición de acceso al mercado residencial dirigida específicamente a vehículos de inversión colectiva en la historia legislativa española. Hasta ahora, la regulación se había limitado a establecer obligaciones fiscales, límites de rentabilidad o condiciones contractuales para este tipo de operadores, pero nunca había bloqueado la capacidad de compra en función de la naturaleza jurídica del comprador. La delimitación geográfica —circunscrita a las zonas tensionadas— dota a la medida de un alcance que, según el propio borrador, cubriría los mercados urbanos con mayor presión sobre los precios de acceso a la vivienda.
Qué son las zonas tensionadas y cómo se declaran
El concepto de zona de mercado tensionado fue introducido en el ordenamiento español por la Ley por el Derecho a la Vivienda, aprobada en 2023. Un municipio puede ser declarado zona tensionada cuando el coste de la vivienda —en compra o alquiler— supera determinados umbrales en relación con la renta media de sus residentes, o cuando los precios han experimentado un incremento sostenido por encima de la inflación general. La declaración corresponde a las comunidades autónomas, aunque el Estado fija los criterios. Los 147 municipios actualmente bajo esta figura concentran una parte sustancial de la demanda residencial del país.
El silencio del Gobierno ante una medida de alto voltaje
El Ejecutivo no incluyó la prohibición en ninguno de los puntos destacados que difundió tras el Consejo de Ministros. La ausencia de publicidad oficial en torno a una restricción de esta magnitud —que afecta a actores con carteras de miles de inmuebles— contrasta con el tratamiento dado a otras medidas del mismo plan. El borrador al que ha tenido acceso este diario no especifica el régimen sancionador aplicable en caso de incumplimiento ni el mecanismo de verificación de la naturaleza jurídica del comprador en el momento de la transacción, dos vacíos que serán determinantes en la aplicación práctica de la norma.
El peso de los fondos en el mercado residencial español
Los vehículos de inversión colectiva —fondos de capital riesgo, socimis y estructuras similares— acumularon durante la pasada década una posición significativa en el parque residencial urbano español, particularmente tras la crisis financiera de 2008, cuando adquirieron activos a precios deprimidos procedentes de entidades bancarias intervenidas o en proceso de saneamiento. Blackstone, Cerberus y Lone Star son tres de los operadores con mayor exposición al mercado residencial español dentro de esta categoría. La entrada masiva de capital institucional en la vivienda ha sido objeto de debate académico y político en varios países europeos, con posiciones encontradas sobre su efecto en los precios y en la disponibilidad de oferta.
Las posiciones en juego
El sector inmobiliario y las asociaciones que representan a los grandes tenedores de vivienda han advertido en distintos foros que medidas restrictivas sobre la demanda institucional pueden reducir la inversión en rehabilitación y en la generación de nueva oferta de alquiler asequible, trasladando esa función al sector público sin que este cuente con los recursos suficientes para asumirla. Las organizaciones de inquilinos y los grupos que defienden el acceso a la vivienda como derecho sostienen, por el contrario, que la competencia entre compradores institucionales y particulares en mercados tensionados eleva artificialmente los precios de compraventa y, por extensión, los de alquiler. Ninguna de las partes ha podido pronunciarse sobre el contenido concreto del borrador, dado que el Gobierno no lo ha hecho público.
Dudas jurídicas y recorrido parlamentario
La restricción deberá superar un escrutinio jurídico de calado. El derecho de propiedad y la libertad de empresa, ambos reconocidos en la Constitución española, podrían ser invocados por los afectados en sede judicial o ante el Tribunal Constitucional. La compatibilidad de la medida con la normativa europea sobre libre circulación de capitales —uno de los principios fundacionales del mercado interior de la Unión Europea— constituye otro frente de posible impugnación. El Plan de Vivienda, una vez aprobado en Consejo de Ministros en forma de borrador, deberá completar su tramitación legislativa para adquirir plena eficacia jurídica, lo que abre un periodo en el que la cláusula puede ser modificada, reforzada o eliminada.
Lo que viene
La publicación oficial del plan y el inicio de su tramitación parlamentaria obligarán al Gobierno a defender públicamente una restricción que, hasta ahora, ha mantenido fuera del debate. Los fondos afectados dispondrán de ese proceso para articular su oposición mediante alegaciones, lobbying institucional y, en última instancia, acciones legales. La efectividad real de la medida dependerá también de la voluntad de las comunidades autónomas —que son quienes gestionan los registros de la propiedad y declaran las zonas tensionadas— de colaborar en su aplicación, en un contexto de relaciones competenciales con el Estado que en materia de vivienda han resultado históricamente conflictivas.
