La obligación afecta a los contratos que hayan alcanzado al menos cinco años de duración cuando el arrendador es persona física, y siete cuando se trata de una persona jurídica. Hasta ahora bastaba con respetar los plazos de preaviso para no renovar al llegar a esos periodos. Con la nueva norma, el propietario que decida no continuar y no se encuentre en alguno de los supuestos exentos tendrá que abonar una compensación económica.
El cálculo de esa indemnización no es fijo: la norma obliga a comparar dos cantidades y pagar la más alta. La primera resulta de multiplicar por 12 el valor superior del rango individualizado de la vivienda dentro del sistema estatal de precios del alquiler. La segunda equivale a una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en el inmueble. Así, las 12 mensualidades funcionan como un suelo y no como un techo: a mayor antigüedad del arrendatario, mayor puede ser la cifra final.
La reforma amplía además el plazo de aviso previo que debe cumplir el propietario para comunicar que no desea prorrogar el contrato, que pasa a ser de seis meses. El inquilino, en cambio, mantiene un margen de dos meses si es él quien opta por marcharse. El mayor plazo exigido al arrendador deja al inquilino más tiempo para buscar una alternativa antes del desalojo. La norma prevé un régimen transitorio para los contratos cuyo vencimiento esté próximo cuando entre en vigor el cambio.
La norma contempla varios supuestos en los que el propietario puede recuperar la vivienda sin abonar compensación. El más evidente es la necesidad de destinarla a residencia habitual propia, o de familiares hasta segundo grado o del cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres meses desde la entrega de llaves la vivienda no ha sido ocupada por la persona para la que se recuperó, el antiguo inquilino puede reclamar.
El nuevo régimen alcanza también a contratos ya en vigor cuyo vencimiento, o el de alguna de sus prórrogas, se produzca después del 15 de noviembre. Pero la norma fija como fecha de corte el pasado 7 de octubre: si el propietario ya había comunicado válidamente antes de ese día su intención de no renovar, la decisión conserva su eficacia y no genera la nueva indemnización. Dos contratos con condiciones casi idénticas pueden acabar teniendo consecuencias económicas distintas según el momento exacto en que se cursó el aviso.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ha sido reformada en repetidas ocasiones en la última década: la Ley de Vivienda de 2023 ya introdujo la limitación de precios en zonas tensionadas y amplió las prórrogas obligatorias. El decreto de octubre de 2026 da una vuelta de tuerca adicional al endurecer el coste de la no renovación para el arrendador, un terreno que hasta ahora quedaba en manos del preaviso.
La reforma llega en un momento de fuerte tensión por el acceso a la vivienda, con protestas y sentadas por los precios del alquiler en las últimas semanas. El caso de Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años cuyo desahucio y posterior fallecimiento tuvieron gran repercusión, se ha convertido en uno de los símbolos de ese malestar.
El decreto se suma a otros frentes abiertos en la Administración, desde la obligación de reubicar a menores de Ceuta con los recursos al 12.380% hasta la crisis de la Agencia Tributaria, cuyos inspectores han pedido refundar el organismo ante lo que consideran la mayor crisis de su historia. Los cambios en los contratos empezarán a notarse a partir del 15 de noviembre.