La necesidad urgente de encontrar vivienda temporal o definitiva en el Eje Cafetero y zonas aledañas del Valle del Cauca disparó la demanda en un mercado con oferta limitada. En ese contexto, según Ramírez, han surgido denuncias por incrementos que superarían los límites permitidos, especialmente en contratos vigentes o que llegan a su renovación. El dirigente señaló que los ajustes al canon no pueden realizarse libremente y que el gremio ya conoce esas denuncias.
De acuerdo con Ramírez, al renovar un contrato de arrendamiento el incremento del canon mensual no puede superar la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior. Para el caso aplicable en esta coyuntura, ese límite corresponde a 5,10%, cifra que fija el techo legal para cualquier renovación contractual en curso. El ajuste, además, solo puede realizarse una vez cada doce meses contados desde el último incremento aplicado, de modo que un propietario no puede subir el canon en varias ocasiones dentro del mismo año, así el mercado presente presiones de demanda como las generadas por el sismo.
Qué dice la Ley 820 sobre canon y avalúo
La situación cambia cuando se trata de inmuebles que entran por primera vez al mercado de arrendamiento, es decir, viviendas que no tenían un contrato previo. En esos casos, explicó el dirigente gremial, la Ley 820 de 2003 —que regula el régimen de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia— establece que el canon mensual no puede superar el 1% del avalúo comercial del inmueble. La norma diferencia así el tope de las renovaciones, atado al IPC, del límite que rige la fijación inicial del precio.
Fedelonjas señaló que los arrendatarios que consideren estar frente a incrementos desproporcionados —ya sea en la renovación de un contrato o en la fijación de un canon inicial— pueden acudir a las autoridades locales para presentar la respectiva queja. Ramírez indicó que las alcaldías municipales son las encargadas de ejercer control y vigilancia sobre los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en sus jurisdicciones, por lo que el llamado del gremio es a que los afectados presenten las quejas cuando consideren que un propietario está incumpliendo las reglas aplicables al incremento del canon.
Más allá del valor del canon, el terremoto puso sobre la mesa otro interrogante que preocupa a los arrendatarios de la región: qué ocurre con el contrato cuando la vivienda arrendada resultó averiada por el sismo. Según la explicación de Ramírez, la posibilidad de dar por terminado un contrato sin las condiciones habituales de preaviso dependerá de una validación técnica sobre el estado real del inmueble.
Si un arrendatario decide abandonar la vivienda basándose únicamente en su propia percepción, sin que exista una evaluación técnica que respalde esa decisión, deberá cumplir con las condiciones pactadas en el contrato. Según Ramírez, normalmente se debe informar la decisión con una anticipación de al menos tres meses antes de la entrega del inmueble. El panorama es distinto cuando una evaluación técnica determina que la vivienda quedó inhabitable: en esos casos, de acuerdo con lo señalado por el gremio, los arrendatarios pueden acceder a condiciones más favorables para la terminación del contrato, dado que la imposibilidad de habitar el inmueble no depende de su voluntad.
La tensión entre propietarios y arrendatarios en medio de una emergencia no es nueva en el país. Colombia enfrentó una situación comparable tras el terremoto del Eje Cafetero de enero de 1999, que devastó a Armenia y a decenas de municipios de Quindío y Risaralda, y que obligó a las autoridades y a los gremios a intervenir el mercado de vivienda ante la súbita presión de la demanda. Episodios similares se han documentado tras otros eventos que generan desplazamientos masivos o alta demanda súbita de vivienda en zonas específicas.
Fedelonjas, gremio que agrupa a las lonjas de propiedad raíz del país, insistió en que el cumplimiento de la Ley 820 no es opcional y reiteró su llamado a la solidaridad del sector inmobiliario, recordando que la emergencia derivada del terremoto exige un compromiso adicional de los propietarios frente a las familias que perdieron su vivienda o que deben desplazarse temporalmente.
De cara a los próximos meses, la atención estará puesta en si las alcaldías de los municipios afectados en Risaralda, Chocó, Caldas, Quindío y Valle del Cauca activan mecanismos específicos de control sobre los arriendos en el marco de la emergencia, así como en la evolución del IPC que certifique el DANE y que definirá el margen legal de incremento aplicable a los contratos que se renueven. Por ahora, la recomendación del gremio para los arrendatarios que se sientan afectados es documentar cualquier alza que consideren irregular y presentar la queja formal ante la autoridad municipal correspondiente.
