El jurista, autor de cinco libros sobre vivienda, mercado hipotecario y derecho de daños, enmarca su crítica en un diagnóstico sobre la política de vivienda española de las dos últimas décadas. Según los datos que maneja, el esfuerzo que debe realizar una familia para pagar su vivienda era en 2024 alrededor de un 40% superior al registrado en 2004, en plena escalada de la burbuja inmobiliaria previa a la crisis financiera.
Nasarre matiza que, pese a los precios de mediados de los años dos mil, una parte considerable de las familias podía entonces asumir el pago de una hipoteca. La morosidad hipotecaria durante la crisis, recuerda, se situó en torno al 6% o el 7%, frente a una media histórica que él cifra entre el 1,5% y el 3%. Es decir, más del 90% de las hipotecas siguieron pagándose incluso en el peor momento del ciclo.
Para contextualizar ese dato, lo compara con otros países golpeados por la crisis: en Irlanda la morosidad hipotecaria se aproximó al 30% y en Chipre superó el 50%. «Eso sí es un colapso», sostiene el catedrático, que considera que el caso español, con todos sus errores, no debería servir de base para desincentivar de forma generalizada el acceso a la propiedad. «No se puede construir toda la política de vivienda sobre la premisa de que la inmensa mayoría de las familias que compraron una vivienda dejaron de pagarla», añade.
La tesis central del jurista es que, tras la crisis financiera, se instaló entre los responsables políticos la idea de que las familias con menos recursos no debían acceder a la compra por riesgo de sobreendeudamiento, y que la respuesta consistió en orientarlas hacia el alquiler. Nasarre califica esa decisión de «error gravísimo»: «Se envió a las familias con menos recursos a un mercado más caro, más precario y más escaso», afirma, al recordar que, salvo años excepcionales, alquilar ha sido generalmente más oneroso que comprar.
Ese desplazamiento, sostiene, coincidió con una burbuja del alquiler desde mediados de la pasada década, en la que —según su análisis— han terminado compitiendo por un parque limitado jóvenes, familias de rentas medias y bajas, inmigrantes, divorciados y trabajadores desplazados por motivos laborales. El catedrático resume esa concentración de demanda sobre una oferta menguante como «la tormenta perfecta».
Un concepto sin definición jurídica
Sobre la ley catalana en tramitación, Nasarre señala que el texto no ofrece una definición precisa de qué constituye una compra «especulativa», un concepto que, recuerda, tampoco cuenta con un criterio homogéneo en la literatura económica. «Ni siquiera en economía existe un criterio homogéneo sobre qué debe entenderse por especulación. En derecho, mucho menos», afirma. La propuesta, según su lectura, acaba calificando de especulativa cualquier adquisición que no encaje en las finalidades que la propia norma considera legítimas.
Esa indefinición, advierte, puede llevar a tratar como equivalentes conductas de naturaleza muy distinta: comprar una vivienda para alquilarla, reservarla para un familiar, adquirirla como segunda residencia, rehabilitarla o canalizar ahorros. Agruparlas bajo una misma etiqueta jurídica, sostiene, distorsiona el debate y genera inseguridad jurídica. El catedrático ha confirmado además las conclusiones de un informe de la organización Som Habitatge que apunta a posibles problemas de inconstitucionalidad de la norma.
La iniciativa se enmarca en las competencias que el Estatuto de Autonomía de Cataluña y la Constitución de 1978 reconocen a las comunidades autónomas en materia de vivienda, un ámbito compartido con la legislación estatal sobre propiedad y contratos que ha generado fricciones competenciales ante el Tribunal Constitucional. La norma se suma a un conjunto de intervenciones recientes, entre ellas los límites a la actualización de rentas y la declaración de zonas tensionadas previstas en la Ley estatal por el derecho a la vivienda de 2023.
Nasarre, crítico con lo que considera un exceso regulatorio del sector, sostiene que cada nueva intervención sobre el mercado tiende a reducir, en lugar de ampliar, la oferta de alquiler, al desincentivar a los propietarios a poner sus inmuebles a disposición de los inquilinos. Es la posición contraria a la que defienden los promotores de la ley.
Desde los grupos que respaldan la tramitación se ha defendido la norma como una herramienta para frenar la concentración de vivienda en manos de grandes tenedores y fondos de inversión, en un contexto de precios que, según el Instituto Nacional de Estadística, han mantenido una tendencia alcista sostenida en Cataluña en los últimos ejercicios. Sus impulsores sostienen que, sin límites a determinadas operaciones de compra, el acceso a la vivienda para las familias residentes seguiría deteriorándose.
El debate sobre los efectos de la regulación no es nuevo en España. Durante la burbuja inmobiliaria de comienzos de siglo y la posterior crisis financiera de 2008, distintos gobiernos ensayaron fórmulas de intervención —desde la dación en pago hasta las moratorias hipotecarias— cuyo balance sigue siendo objeto de discusión académica. En el plano autonómico, tanto la ley catalana de medidas frente a la emergencia habitacional de 2015 como la de contención de rentas de 2020 fueron recurridas ante el Tribunal Constitucional, que anuló buena parte de sus disposiciones.
La tramitación parlamentaria de la nueva norma continúa su curso y, dado ese precedente de litigiosidad, previsiblemente será objeto de recursos judiciales una vez aprobada. El desenlace del proceso legislativo y su eventual impugnación marcarán los próximos meses del debate sobre política de vivienda en Cataluña.
