El reparto del coste de una reforma es uno de los focos habituales de conflicto en las juntas de propietarios, agravado por el envejecimiento del parque residencial. La LPH ordena estas situaciones separando dos escenarios con consecuencias muy distintas para el bolsillo del vecino: las obras necesarias para la conservación y seguridad del inmueble, de las que nadie puede desentenderse, y las innovaciones o mejoras, susceptibles de exención en función de su coste.
Las obras de carácter obligatorio no requieren aprobación previa de la junta y todos los propietarios están obligados a costearlas, incluso quienes se opongan. Entran en esta categoría las reformas necesarias para garantizar la seguridad, la habitabilidad y la estanqueidad del edificio, así como las exigidas por la Administración mediante requerimiento oficial, por ejemplo tras una inspección técnica de edificios. La ley considera que la conservación del inmueble y la seguridad de sus ocupantes prevalecen sobre la voluntad individual del propietario.
En estos supuestos, el voto en contra no libera del pago de la derrama. Si un propietario incumple, la comunidad puede reclamar la deuda por la vía del procedimiento monitorio, un cauce ágil regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil que permite obtener un título ejecutivo cuando el deudor no se opone en plazo. Si el afectado formula oposición, el asunto deriva en un juicio ordinario o verbal, según la cuantía, en el que el juez determinará si la obra tenía o no carácter obligatorio.
Accesibilidad, un régimen singular
La norma reserva un tratamiento específico a las obras de accesibilidad —instalación de rampas o ascensores— cuando las solicita un propietario mayor de 70 años o con discapacidad. En esos casos la obra se vuelve obligatoria para el conjunto de la comunidad, pero la propia ley fija un límite de protección económica: el coste anual repercutido no puede superar el importe de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, un tope pensado para evitar derramas desproporcionadas en comunidades con recursos ajustados.
Distinto es el tratamiento de las obras de mejora o innovación, aquellas que no resultan necesarias para la conservación del edificio ni para su correcto funcionamiento, sino que responden a la voluntad de modernizarlo o dotarlo de nuevos servicios. Para este tipo de reformas la ley exige un acuerdo mayoritario en junta. Y aquí aparece la vía de exención más relevante para el propietario disconforme.
Si la obra de mejora se aprueba por mayoría pero un propietario ha votado en contra, y la derrama que le correspondería abonar supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, ese vecino queda liberado de la obligación de pago. La comunidad no puede obligarle a sufragar la mejora, según establece la propia LPH.
Esa exención tiene contrapartida: cuando la mejora es divisible o susceptible de disfrute individualizado, el propietario que no contribuyó a su coste tampoco podrá beneficiarse de ella. La ley busca así equilibrar la protección del vecino que no puede o no quiere asumir un gasto extraordinario con el derecho de la mayoría a modernizar el inmueble.
La distinción entre obra necesaria y mejora voluntaria no siempre resulta evidente, y de ahí que sea una fuente constante de litigios civiles. El criterio jurídico determinante no es el coste de la obra ni la opinión mayoritaria, sino su necesidad objetiva para mantener el edificio en condiciones de seguridad y salubridad: una reparación de fachada por riesgo de desprendimientos se considera obligatoria aunque implique un desembolso elevado, mientras que una reforma meramente estética se enmarca en el régimen de mejoras.
La calificación de la obra en el acta de la junta —y la constancia de si existió requerimiento administrativo previo— resulta decisiva para que, en caso de impago, la comunidad pueda reclamar con éxito la derrama. Un acta que no motive adecuadamente el carácter obligatorio de la obra debilita la posición de la comunidad en un eventual litigio.
La LPH ha sido modificada en varias ocasiones desde su aprobación en 1960, con reformas orientadas de forma específica a facilitar la instalación de ascensores y rampas en edificios con residentes mayores o con discapacidad, en línea con la exigencia de accesibilidad universal. A falta de nuevos cambios que redefinan estos umbrales económicos, la resolución de los conflictos seguirá dependiendo, caso por caso, de cómo se documenten los acuerdos en las actas y de si la comunidad puede acreditar ante el juzgado la necesidad objetiva de la obra discutida.
