El Banco de España ha cuantificado esa distancia entre lo que el país necesita y lo que construye: estima una brecha acumulada de unas 750.000 viviendas entre la creación de hogares y las viviendas terminadas entre 2021 y 2025. Esa cifra explica, en buena medida, por qué los precios no han dejado de subir incluso en los trimestres en que el acceso al crédito se ha encarecido.
El diagnóstico lo comparte Manuel Pinto, analista de XTB, que sitúa la raíz del desajuste en el lado de la oferta. La escasez de suelo urbanizado, los plazos administrativos para obtener licencias y el encarecimiento de los materiales de construcción coinciden, según el analista, con la concentración del empleo y la población en las grandes ciudades, donde la presión sobre el precio resulta más intensa mientras los salarios y el ahorro de muchos hogares no avanzan al mismo ritmo.
«La oferta no responde con suficiente rapidez donde se concentra la demanda», afirma Manuel Pinto, analista de XTB.
El mercado español atraviesa una de sus contradicciones más persistentes: que haya cada vez menos compradores con capacidad real de adquirir una vivienda no implica que los precios dejen de subir. Si la oferta disponible es todavía más escasa que esa demanda solvente, los precios pueden seguir al alza aunque una parte creciente de la población quede excluida del mercado de compra. El resultado es que esos hogares no desaparecen del sistema: se trasladan al alquiler, llevando allí la presión sobre las rentas.
El contraste con otros mercados desarrollados resulta instructivo. En Estados Unidos, la hipoteca fija a 30 años alcanzó el 7% hace apenas unos días según medios estadounidenses, un encarecimiento que reduce la capacidad de compra de los hogares pero que, simultáneamente, frena a los propietarios que podrían vender. Es el llamado «efecto cerrojo»: quienes conservan hipotecas antiguas a tipos mucho más bajos que los actuales carecen de incentivos para vender y asumir una financiación nueva y más cara, lo que reduce aún más la oferta de segunda mano.
El efecto cerrojo frena la oferta en EEUU
Ese fenómeno demuestra, según Pinto, que una caída de los precios reales tampoco garantiza que comprar una casa resulte más accesible. Que se enfríen las compraventas no equivale necesariamente a mayor asequibilidad si, al mismo tiempo, la financiación se encarece y la oferta sigue bloqueada por propietarios que prefieren no vender. La fotografía española, en cambio, combina crecimiento económico, un mercado laboral que sostiene el empleo y aumento poblacional, factores que mantienen viva la demanda incluso cuando el crédito se encarece.
En los mercados anglosajones, la subida de tipos de interés ha actuado como un freno directo sobre la demanda, reduciendo el número de operaciones y, con ello, la presión sobre los precios. España no replica ese patrón: con la demanda sostenida, la clave no está solo en contener las compraventas mediante política monetaria, sino en que la construcción responda al ritmo al que se forman nuevos hogares.
Los visados de obra nueva, recuerdan los analistas, no son viviendas. La distancia entre los permisos concedidos y las viviendas efectivamente terminadas y entregadas es uno de los indicadores que mejor explican por qué la oferta sigue sin dar alcance a la demanda. Esa distinción vale como antecedente histórico: el control de alquileres, una intervención directa sobre los precios, ha fracasado repetidamente —el control de alquileres acumula fracasos desde la Roma de César hasta Berlín y Madrid— precisamente por actuar sobre la demanda sin resolver la oferta.
Qué proponen los analistas para corregir el desajuste
Pinto considera necesario actuar en varios frentes simultáneos: construir y rehabilitar vivienda en las zonas donde realmente se concentra la demanda, ampliar el parque de alquiler asequible y facilitar que los salarios recuperen poder adquisitivo. El analista de XTB lanza además una advertencia dirigida a quienes ven en una bajada de tipos la solución: reducir el precio del dinero sin aumentar antes la oferta disponible puede acabar trasladándose, de nuevo, a precios de vivienda más altos.
En una dirección similar apunta el analista Vega, que reclama suelo urbanizado disponible, licencias de construcción más ágiles, programas de rehabilitación del parque existente y más vivienda en alquiler asequible. Introduce, no obstante, una cautela central: lo relevante no son los planes anunciados por las administraciones, sino las viviendas que finalmente llegan al mercado y quedan disponibles para los compradores.
Esa distinción entre vivienda anunciada y vivienda construida conecta con el debate político abierto en España, donde el líder del PP, Alberto Núñez Feijóo, ha prometido aprobar un plan de vivienda en su primer mes de gobierno y construir un millón de casas si llega a La Moncloa, una cifra que debe medirse, según los analistas del sector, por su ejecución real y no por su anuncio.
Para anticipar hacia dónde evoluciona el mercado, Pinto recomienda seguir la relación entre viviendas terminadas y creación de hogares, la evolución del empleo, el esfuerzo hipotecario que soportan las familias y el tiempo medio necesario para vender. La escasez de oferta puede sostener los precios, advierte, pero no garantiza subidas indefinidas: también deben acompañar los ingresos de los hogares y su capacidad real de acceder a financiación. Vega, en paralelo, propone comprobar si los visados de obra se convierten efectivamente en viviendas terminadas.
El encarecimiento coincide con otros indicadores que apuntan en la misma dirección: el metro cuadrado en Madrid cerró septiembre en 6.458 euros, un 2,4% más en un año. Los 750.000 hogares de brecha calculados por el Banco de España y el 12,2% de subida interanual registrado por el INE resumen la magnitud de un desajuste que ningún mercado comparable ha resuelto únicamente bajando los tipos de interés.
