La medida no puede aplicarse de forma automática ni por decisión unilateral de un presidente o administrador. Debe mediar un acuerdo de la comunidad adoptado conforme a las reglas de mayoría que exige la propia ley, y la restricción queda sujeta a un límite temporal: solo puede mantenerse mientras persista la deuda, sin que pueda convertirse en una sanción permanente contra el propietario afectado.
El artículo 6 de la norma faculta al conjunto de propietarios para aprobar normas de régimen interior que regulen la convivencia y el uso de los elementos comunes, entre ellos el ascensor. Una vez aprobadas, esas normas obligan a todos los titulares hasta que se modifiquen mediante otro acuerdo, pero no otorgan a la junta libertad absoluta: las disposiciones internas deben mantenerse dentro de los límites legales y estatutarios y no pueden emplearse para privar arbitrariamente a un vecino de derechos que le corresponden.
Para los casos específicos de morosidad, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal incorporó el artículo 21, más preciso que el 6 al autorizar expresamente medidas disuasorias frente a los impagos, como la aplicación de intereses superiores al legal o la privación temporal de servicios e instalaciones comunes mientras se mantenga la deuda.
Proporcionalidad y límites del artículo 21
La ley exige que estas medidas no resulten abusivas ni desproporcionadas, y en ningún caso pueden afectar a la habitabilidad de la vivienda ni aplicarse con carácter retroactivo. Esa proporcionalidad obliga a valorar las circunstancias concretas del edificio y del propietario: no es lo mismo restringir un servicio accesorio que impedir el acceso habitual a una vivienda situada en una planta elevada, donde el ascensor puede resultar imprescindible por razones de movilidad o de edad.
El impago de una derrama genera una deuda con la comunidad igual que el de la cuota mensual, y ambas pueden reclamarse judicialmente. El procedimiento monitorio es la vía habitual para exigir esas cantidades, tanto si se trata de gastos ordinarios como de derramas extraordinarias aprobadas para obras o reparaciones de la finca.
La posibilidad de restringir el uso del ascensor no sustituye esa reclamación económica: son mecanismos distintos que pueden activarse de forma paralela. La comunidad conserva la vía judicial para recuperar el dinero adeudado mientras, si se cumplen los requisitos, aplica la medida disuasoria aprobada en junta.
El vecino afectado mantiene la posibilidad de impugnar el acuerdo comunitario si entiende que vulnera la ley, los estatutos o le perjudica de forma especialmente gravosa. Por ello, las comunidades deben evitar decisiones improvisadas y dejar constancia documental clara del acuerdo adoptado en junta, con su fecha y los términos exactos de la restricción impuesta.
Estas controversias de la propiedad horizontal conviven con otras sanciones derivadas de incumplimientos, como ocurre cuando la ITV caducada se sanciona con 200 euros y la inmovilización del coche en vía: en ambos casos la norma busca equilibrar la disuasión frente al incumplimiento con el respeto a los derechos básicos del afectado.
La clave que fija la norma sigue siendo la temporalidad: la restricción del ascensor u otros servicios comunes queda vinculada de forma estricta al periodo en que el propietario permanezca en situación de morosidad, y desaparece en el momento en que la deuda se salda.