El escenario que plantea el letrado es recurrente: dos hermanos reciben a partes iguales el piso de sus padres y cada uno tiene un plan distinto. Uno quiere liquidar su parte y recibir el dinero; el otro prefiere quedarse la vivienda. La creencia extendida es que solo caben dos salidas —vender a un tercero o que uno compre la parte del otro mediante compraventa—, pero el Código Civil contempla una tercera opción menos conocida. «Como una compraventa normal, no. Podéis hacer una extinción del condominio: uno se adjudica el 100% y compensa en dinero al otro», resumió Jiménez ante la pregunta de un heredero que quiere conservar el piso mientras su hermano prefiere vender.
En la práctica, esa figura jurídica permite disolver la copropiedad sin transmitir la vivienda a nadie ajeno a la familia: uno de los herederos se adjudica el bien completo y entrega al otro, en metálico, el valor correspondiente a su porcentaje de participación. La comunidad de bienes desaparece y la propiedad queda concentrada en una sola persona, sin que medie una compraventa en sentido estricto.
Los artículos que amparan salir de la copropiedad
El fundamento legal se encuentra en el artículo 400 del Código Civil, que establece que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad» y reconoce el derecho de cualquiera de ellos a pedir la división de la cosa común en cualquier momento. Esa norma, vigente desde la redacción original del texto de 1889, es la que impide que un heredero quede atrapado indefinidamente en una copropiedad no deseada; que uno de los hermanos no quiera vender no obliga al otro a continuar como copropietario.
El segundo pilar es el artículo 1062, pensado específicamente para bienes que no admiten división física sin perder valor, como ocurre con una vivienda. A diferencia del dinero, que puede repartirse en la proporción exacta que corresponda a cada heredero, un piso no puede partirse por la mitad sin destruir su utilidad. Por eso la ley prevé que se adjudique íntegramente a uno de los copropietarios, siempre que compense en efectivo a los demás por su cuota.
El propio artículo 1062 incluye una salvaguarda para el heredero que no obtenga el acuerdo: basta con que uno de ellos solicite la venta en pública subasta, con admisión de licitadores ajenos a la familia, para que el procedimiento se active por esa vía. Es, en la práctica, un mecanismo que suele empujar a las partes hacia el pacto, ya que una subasta abierta a terceros implica perder el control sobre quién termina siendo propietario del inmueble familiar.
Por qué tributa menos que una compraventa
Uno de los aspectos que el abogado subraya es el tratamiento tributario de la operación, que difiere del de una compraventa ordinaria. «Realmente no se liquida como una compraventa, sino por Actos Jurídicos Documentados», señaló Jiménez. Según las cifras que citó, una compraventa puede tributar entre el 6% y el 10%, mientras que la extinción de condominio, gravada por Actos Jurídicos Documentados (AJD), se mueve entre el 0,5% y el 1,5%. Los tipos concretos dependen en ambos casos de la comunidad autónoma, competente en estos tributos cedidos.
Esa diferencia no responde a una laguna legal: la disolución de una comunidad de bienes no se considera una transmisión patrimonial en sentido estricto, sino una especificación de derechos ya existentes, lo que justifica su tributación por AJD en lugar de por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). La calificación fiscal exacta puede variar, no obstante, según si la comunidad de bienes que se disuelve es la única que existe entre los hermanos o si comparten otros bienes en copropiedad, circunstancia que los tribunales analizan para evitar que la figura encubra compraventas.
La extinción de condominio no sustituye siempre a la compraventa entre coherederos: ambas figuras pueden dar el mismo resultado económico —uno se queda con la vivienda y paga al otro—, pero difieren en su tratamiento fiscal y en los trámites notariales y registrales. La elección depende de las circunstancias patrimoniales de cada heredero, del número de bienes implicados y de si existen deudas o cargas asociadas a la herencia, por lo que conviene un asesoramiento previo antes de firmar cualquier escritura.
El reparto de herencias con inmuebles no es una fuente nueva de conflicto: ha generado litigios en los juzgados españoles de forma constante desde la entrada en vigor del Código Civil, y las disputas entre coherederos ocupan una parte relevante de la actividad de los tribunales civiles de primera instancia. La difusión de estas figuras por abogados especializados en redes sociales, en formatos breves dirigidos al gran público, responde a una demanda de información jurídica accesible en un contexto de encarecimiento de la vivienda, que eleva el valor económico en juego en este tipo de disputas.
Para quienes se encuentren en un bloqueo similar, el camino que suelen recomendar los profesionales del derecho de sucesiones pasa por intentar primero la vía notarial: una escritura de extinción de condominio otorgada de mutuo acuerdo ante notario resulta más rápida y barata que un procedimiento judicial de división de la cosa común, que puede prolongarse durante meses o años si los herederos no logran acordar el valor de tasación del inmueble o la forma de pago de la compensación.
