La medida llega en un contexto de emergencia habitacional que los barómetros de opinión vienen situando de forma reiterada como la principal preocupación de los catalanes, por delante del paro o la sanidad. El encarecimiento sostenido del alquiler en Barcelona y su área metropolitana, unido a una oferta de vivienda protegida históricamente escasa en comparación con la media europea, ha llevado al Ejecutivo catalán a buscar fórmulas que no dependan exclusivamente de la construcción de obra nueva sobre suelo virgen.
El acuerdo con Comuns, formación que sostiene la investidura de Illa en el Parlament, se concibe como un paso intermedio mientras avanza la tramitación de la ley catalana para limitar las compras especulativas de vivienda, una norma de mayor calado jurídico que lleva meses en negociación y que no ha completado aún su recorrido parlamentario. El paquete pactado ahora tiene un carácter más inmediato y operativo: cambios normativos que no requieren modificar el planeamiento urbanístico municipal, uno de los cuellos de botella tradicionales para levantar vivienda protegida en el área metropolitana.
Cambio de uso sin tocar el planeamiento
Entre las medidas figura la posibilidad de destinar a VPO suelos calificados actualmente para uso hotelero, de oficinas o equipamientos comunitarios, así como la reconversión de locales comerciales en desuso. Se trata de una fórmula ensayada en otras ciudades europeas ante la caída de la demanda de oficinas tras la generalización del teletrabajo y el exceso de superficie comercial vacía, aunque su aplicación exige garantías técnicas sobre habitabilidad, accesos y servicios que no siempre son sencillas de resolver en edificios no proyectados como residenciales.
El segundo eje del acuerdo, el incremento del 20% en la edificabilidad de suelos ya calificados como urbanizables, busca multiplicar el número de viviendas que se pueden levantar sobre parcelas que ya cuentan con los permisos administrativos básicos, evitando los plazos de revisión de los planes de ordenación urbanística municipal (POUM). Esa revisión puede dilatarse varios años entre la redacción, la exposición pública, las alegaciones y la aprobación definitiva por la Comisión de Urbanismo de Cataluña.
Fuentes del Govern han defendido en los últimos meses que la falta de suelo finalista —con todos los trámites urbanísticos completados y listo para construir— es uno de los principales obstáculos para cumplir los objetivos de vivienda protegida marcados por la Generalitat, cuyo Pla de l'Habitatge fija metas de construcción de VPO que las propias administraciones han reconocido difíciles de alcanzar con los ritmos actuales de tramitación.
Comuns, formación que en anteriores etapas de gobierno ya impulsó medidas de intervención en el mercado del alquiler, ha condicionado su apoyo, según la información disponible, a que el paquete garantice que la vivienda resultante se mantenga bajo régimen de protección durante un plazo prolongado, evitando que estas promociones acaben liberalizándose a precio de mercado transcurridos unos años, como ha ocurrido con parte del parque de VPO calificado en Cataluña en décadas anteriores. Desde el Partit Socialista, que lidera el Govern, se ha insistido en que la medida no sustituye sino que complementa la ley de limitación de compras especulativas, en tramitación en el Parlament.
La oposición en la cámara catalana —con Esquerra Republicana, Junts y el PP como principales grupos— no se había pronunciado de forma oficial sobre el contenido exacto del pacto a la espera de que el Govern lo formalice y lo traslade a sede parlamentaria. El debate previsiblemente se centrará en si estas medidas urbanísticas de excepción pueden generar precedentes en la ordenación del territorio o si constituyen una respuesta proporcionada a una emergencia habitacional reconocida por todos los grupos.
Un antecedente estatal y el marco comparado
España cuenta desde 2023 con la Ley por el Derecho a la Vivienda, de ámbito estatal, que introdujo la figura de las zonas de mercado tensionado y habilitó a las comunidades a limitar las subidas de alquiler en determinadas áreas. Cataluña fue una de las primeras comunidades en declarar zonas tensionadas, si bien la aplicación efectiva de esos límites ha generado litigios y críticas tanto de asociaciones de propietarios como de organizaciones de inquilinos. El paquete pactado ahora opera en un terreno distinto, el de la oferta, frente a las medidas centradas en la contención de precios del parque existente.
El recurso a cambios de uso de suelo terciario a residencial no es inédito en España: ciudades como Madrid han estudiado fórmulas para transformar oficinas vacías tras la pandemia, con resultados desiguales debido a los costes de reconversión y a la resistencia de algunos ayuntamientos a alterar la calificación de suelos estratégicos para la actividad económica. En el debate urbanístico catalán, el precedente más citado sigue siendo el impulso a la vivienda protegida en el área metropolitana de Barcelona durante las décadas de los ochenta y noventa, que sentó las bases del actual parque de VPO, hoy considerado insuficiente por la propia Generalitat.
El acuerdo deberá plasmarse ahora en una norma concreta —previsiblemente un decreto ley, dado el carácter urgente que se le atribuye— que tendrá que ser convalidada por el Parlament de Catalunya en el plazo de 30 días desde su publicación, conforme al procedimiento habilitado para esta figura. Será entonces cuando se conozca con precisión el alcance jurídico de las medidas, los suelos concretos afectados y los plazos que se marca la Generalitat para que el cambio normativo se traduzca en promociones de vivienda protegida efectivamente construidas.
