El repunte del importe hipotecario medio no es un fenómeno repentino, sino la culminación de una trayectoria que se prolonga desde el mínimo de la serie, registrado en 2013, cuando el préstamo medio para adquirir una vivienda se situaba en 111.445 euros, en plena resaca de la crisis financiera y del rescate bancario español. Desde entonces la cifra no ha dejado de crecer: 139.721 euros en 2019, antes de la pandemia, y 155.559 euros en 2024. El salto entre ese último año y junio de 2026 es del 21,36%, según los datos notariales, un ritmo que refleja tanto la recuperación del crédito como el encarecimiento de la vivienda.
Ese encarecimiento es la causa principal del fenómeno. El precio medio de la vivienda superó en junio los 2.100 euros por metro cuadrado, hasta alcanzar los 2.114 euros, el máximo de toda la serie histórica disponible del Notariado. La comparación con 2019, cuando el metro cuadrado costaba 1.438 euros, arroja un incremento acumulado próximo al 47% en apenas siete años. En términos interanuales, el alza fue del 8,8% para el conjunto de España.
El mapa autonómico evidencia diferencias notables. Madrid encabeza la clasificación con 4.104 euros por metro cuadrado, seguida de Baleares, con 4.056 euros, y el País Vasco, con 3.217 euros. Cataluña se sitúa en 2.526 euros y Canarias en 2.291 euros, cifras que ilustran cómo la presión sobre el mercado inmobiliario se concentra especialmente en las grandes áreas urbanas y en los destinos turísticos con fuerte demanda extranjera.
A pesar del encarecimiento generalizado, el número de operaciones hipotecarias mantuvo una evolución positiva en junio, con 36.249 préstamos constituidos para la compra de vivienda, un 0,2% más que en el mismo mes del año anterior. El repunte llega después de los descensos registrados en abril y mayo, lo que apunta a cierta resistencia de la demanda pese al encarecimiento tanto de los precios como de la financiación.
El 53,7% de las compraventas de vivienda en junio se financió mediante hipoteca, y en esas operaciones el importe prestado representó de media el 72,3% del precio del inmueble. Ese porcentaje es sensiblemente inferior al que se observaba durante los años previos a la crisis de 2008, cuando no era infrecuente financiar el 100% o incluso más del valor de la vivienda, una práctica que las entidades abandonaron tras las reformas regulatorias posteriores al estallido de la burbuja.
Un mercado desigual por territorios
Por comunidades autónomas, el número de préstamos hipotecarios creció en siete regiones. Los mayores incrementos se registraron en la Comunidad Valenciana, con un 11,6%, Murcia, con un 7,6%, y Canarias, con un 7,2%. Les siguieron Cataluña, con un 4,1%, Castilla-La Mancha, con un 3,7%, Extremadura, con un 1,6%, y Baleares, con un 1,5%. En cuanto al importe medio concedido, la subida fue más generalizada: aumentó en quince comunidades y solo descendió en dos. La Comunidad Valenciana registró el mayor incremento, del 19,1%, seguida de Aragón, con un 18,8%. Cataluña, en cambio, experimentó una caída del 2,3%.
El encarecimiento de la financiación se ve además condicionado por la evolución del euríbor, el índice de referencia al que están ligadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España. El indicador podría cerrar agosto en torno al 2,95%, por encima del 2,114% de hace un año y del 2,221% registrado seis meses atrás. Esta subida afecta directamente a las cuotas de quienes tienen préstamos a tipo variable pendientes de revisión, un mecanismo por el cual la entidad recalcula la cuota conforme al valor del índice en la fecha de actualización pactada, normalmente anual o semestral.
El Banco de España, principal supervisor del sistema financiero español, considera que las condiciones de concesión de crédito hipotecario actuales son más estrictas que las que precedieron a la crisis de 2008. Según el supervisor, las entidades financian habitualmente porcentajes inferiores al 80% del valor de tasación del inmueble, y solo una proporción reducida de las nuevas operaciones supera ese umbral, lo que limita el riesgo sistémico frente al que existía antes del estallido de la anterior burbuja inmobiliaria.
El organismo analiza además la posibilidad de establecer límites adicionales a la concesión de crédito hipotecario, una herramienta de política macroprudencial que se aplica en otros países europeos para contener el sobreendeudamiento de los hogares. Sin embargo, sus primeras conclusiones desaconsejan aplicar este tipo de restricciones en España por sus posibles efectos sobre colectivos con dificultades para acceder a una vivienda, como los jóvenes, según el propio supervisor.
Un déficit de oferta que arrastra los precios
El fenómeno se inscribe en un problema estructural de fondo: el déficit de vivienda en España, que según proyecciones del sector podría superar las 900.000 unidades y no corregirse hasta 2037. La escasez de oferta, unida a una demanda sostenida por factores como la formación de nuevos hogares y la llegada de población extranjera, alimenta la presión sobre los precios y, en consecuencia, sobre el importe de las hipotecas necesarias para acceder a una vivienda.
El paralelismo con 2007 invita a la cautela, pero también a la matización. Entonces, el encarecimiento de la vivienda fue acompañado de una relajación extrema en los criterios de concesión de crédito, con hipotecas que llegaban a superar el 100% del valor de tasación y plazos de devolución muy dilatados. La comparación actual, con un porcentaje financiado medio del 72,3% sobre el precio y una supervisión bancaria reforzada tras las normas europeas de solvencia surgidas de la crisis financiera, dibuja un mercado con menor vulnerabilidad inmediata, aunque no exento de tensiones para los hogares que buscan comprar su primera vivienda.
El reparto competencial condiciona igualmente la respuesta institucional. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana es competente en la política estatal de suelo y vivienda protegida, mientras las comunidades autónomas ostentan competencias en materia de vivienda conforme al marco constitucional de 1978 y gestionan sus propios planes de suelo y promoción pública. Esa distribución explica en parte las diferencias de precios entre territorios como Madrid o Baleares y otros como Extremadura o Castilla-La Mancha.
Los próximos meses serán determinantes para calibrar si la tendencia se consolida o se modera. La evolución del euríbor en el tramo final de 2026, las decisiones del Banco Central Europeo sobre los tipos de interés y la respuesta de la oferta de vivienda nueva, condicionada por los plazos de tramitación urbanística y la disponibilidad de suelo, marcarán si el importe medio de las hipotecas sigue batiendo récords o si el mercado encuentra un techo antes de acercarse a los niveles que precedieron a la crisis de 2008.
