El supuesto es habitual en comunidades de vecinos: aparece una humedad en un edificio, se llama a un fontanero y el origen del problema se localiza dentro de la vivienda de otro propietario, que no siempre está dispuesto a franquear la entrada. La ley resuelve la duda en dos apartados del mismo artículo. El 9.1.c obliga a consentir las reparaciones necesarias para el servicio del inmueble y a tolerar las servidumbres imprescindibles para ejecutarlas; el 9.1.d va más allá y obliga expresamente a permitir el acceso al piso o local para llevarlas a cabo.
La obligación no es, sin embargo, ilimitada. Solo opera cuando existe una necesidad real de conservación o reparación de un elemento común —una bajante que atraviesa una vivienda privada, o una instalación a la que solo puede accederse desde el interior de un inmueble particular—. La comunidad no puede invocar la norma para entrar en cualquier momento ni para usar una vivienda sin justificar antes la intervención ante su propietario.
Cuando surge resistencia —por temor a desperfectos, por dudas sobre si la avería es realmente comunitaria o por desacuerdo sobre el momento de la obra—, el primer paso es comunicar al propietario qué ocurre y por qué es necesario el acceso. Si no hay acuerdo, la comunidad puede formalizar un requerimiento por escrito, habitualmente mediante burofax, que deje constancia fehaciente de la situación.
El límite del artículo 18.2 de la Constitución
Si la negativa persiste y no existe otra vía para ejecutar la reparación, la comunidad puede acudir a los tribunales para solicitar las medidas correspondientes. La existencia de una obligación legal no habilita, en cambio, a que el presidente de la comunidad se presente con un cerrajero y fuerce la entrada: el artículo 18.2 de la Constitución protege la inviolabilidad del domicilio, por lo que el acceso sin consentimiento exige autorización judicial, salvo las excepciones que la propia Constitución contempla.
La negativa injustificada tampoco está exenta de consecuencias. Si impide una reparación necesaria y esa demora agrava los daños en el edificio, el propietario podría tener que responder por los perjuicios adicionales que se acrediten como consecuencia de su resistencia a facilitar el acceso.
Quién paga los desperfectos de la obra
Facilitar la entrada no implica asumir el coste de los daños que la reparación pueda causar dentro de la vivienda. El artículo 9.1.c reconoce el derecho del propietario a ser resarcido por los daños y perjuicios que ocasionen las reparaciones y servidumbres necesarias. Si los técnicos deben romper una pared o levantar un suelo para acceder a una bajante comunitaria, esos desperfectos deberán atenderse conforme a la responsabilidad que corresponda a la comunidad, sin perjuicio de lo que cubra el seguro comunitario en cada caso.
La situación cambia cuando el origen de la avería está en una instalación privativa, de uso exclusivo de un piso: entonces es necesario determinar primero a quién corresponden la responsabilidad y los gastos, antes de iniciar cualquier obra. De ahí la importancia de identificar con precisión el origen de una fuga antes de intervenir. El marco de la propiedad horizontal gana peso en un momento de tensión sobre el acceso a la vivienda, con una huelga general convocada para el 11 de noviembre. La ley impone colaborar con las reparaciones del edificio, pero también protege económicamente al propietario que debe soportarlas: abrir la puerta no equivale a renunciar a sus derechos ni a cargar con gastos que corresponden al conjunto de la comunidad.
