El supervisor que dirige José Luis Escrivá utiliza el porcentaje de financiación sobre el valor de tasación —el conocido como Loan to Value o LTV— como uno de los termómetros con los que mide el riesgo asumido por el sistema financiero. Un LTV elevado implica que, si el propietario deja de pagar y el banco debe ejecutar la hipoteca, el valor de la vivienda podría no cubrir la deuda pendiente, un riesgo que se agrava si el mercado atraviesa una fase de enfriamiento.
Según los cálculos del Banco de España, que se apoyan en los registros del Colegio de Registradores de la Propiedad, ese 9,6% del segundo trimestre equivaldría a unas 12.000 hipotecas sobre un total de 129.240 préstamos para vivienda formalizados entre abril y junio. La cifra confirma una tendencia de moderación que contrasta con el impulso general del crédito hipotecario, que en junio vivió su mejor mes en dieciséis años.
La paradoja resulta reveladora del momento que atraviesa el mercado: crece el número de hipotecas concedidas, pero se reduce la proporción de las que llegan a financiar una parte muy elevada del precio de la vivienda. La banca, que en los últimos años había flexibilizado sus criterios para determinados perfiles, ha empezado a corregir el rumbo de esa práctica.
Una serie histórica marcada por la crisis de 2008
La serie que elabora el Banco de España arranca en 2004, en plena gestación de la burbuja inmobiliaria, y alcanza su pico en marzo de 2006, cuando el 18% de las hipotecas financiaba más del 80% del valor de la vivienda. Antes de la crisis financiera de 2008 era habitual que las entidades cubrieran el cien por cien del precio del inmueble, una práctica que desapareció con el estallido de la burbuja y que dio paso a un límite generalizado de entre el 70% y el 80%. Desde entonces la evolución ha sido irregular, con un mínimo histórico del 6,1% en septiembre de 2023, coincidiendo con la última subida de tipos de interés del Banco Central Europeo, que situó entonces la tasa de referencia en el 4%.
El endeudamiento medio por vivienda, sin embargo, ha marcado un nuevo récord: 176.453 euros en el segundo trimestre, con nueve trimestres consecutivos de incrementos. Nunca antes los compradores españoles habían necesitado solicitar tanto capital a las entidades financieras para adquirir una vivienda, un fenómeno que el Banco de España vincula a la escalada del precio del metro cuadrado, que ha superado ya los niveles máximos alcanzados en 2007, previos al pinchazo de la burbuja.
El actual 9,6%, aunque en descenso interanual, sigue muy por debajo de los niveles previos a la crisis financiera, lo que lleva al supervisor a descartar un escenario de burbuja como el de mediados de la pasada década. El Banco de España sostiene que el riesgo financiero del sistema permanece contenido: a diferencia de lo ocurrido antes de 2008, el crédito promotor —el que financia la construcción de nuevas viviendas— no muestra signos de sobrecalentamiento, y las entidades han mantenido criterios de concesión más prudentes que en aquel ciclo, marcado por una relajación generalizada de los estándares de riesgo.
Escasez de oferta y aumento del esfuerzo familiar
Robin Decaux, cofundador de la aplicación de inversión inmobiliaria Equito, ha señalado que la combinación de demanda sólida, crédito abundante y oferta rígida configura un escenario que "anticipa más presión sobre los precios en los próximos trimestres". Según su diagnóstico, el problema no reside tanto en el acceso al crédito como en la falta estructural de vivienda disponible, un factor que el propio Banco de España identifica como el mayor elemento de tensionamiento de los precios.
El resultado de esta tensión se refleja en la ratio de esfuerzo financiero que soportan los hogares. Con datos del primer trimestre de 2026 —los últimos disponibles—, esta tasa ha repuntado hasta el 36,1% de los ingresos netos, frente al 34% registrado un año antes. La cifra se acerca ya al 37% alcanzado en 2023 y supera el umbral del 35% que el Banco de España fija como referencia de accesibilidad razonable para una hipoteca sin comprometer la estabilidad del hogar.
El propio supervisor establece en el 40% de los ingresos netos mensuales el límite de endeudamiento total que debería soportar un hogar para no poner en riesgo su solvencia. La proximidad de la ratio de esfuerzo actual a esos umbrales ayuda a explicar por qué la banca ha optado por restringir la financiación por encima del 80% del valor de tasación: a mayor precio de la vivienda, mayor riesgo de que las cuotas hipotecarias absorban una proporción excesiva de la renta familiar.
La situación plantea un dilema de política económica que afecta al Gobierno, a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos, competentes en materia de suelo y vivienda protegida. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha insistido en los últimos meses en la necesidad de aumentar el parque de vivienda asequible, mientras el sector promotor reclama agilizar los trámites urbanísticos y liberar suelo para frenar la escalada de precios desde el lado de la oferta.
La política monetaria seguirá condicionando el mercado. El Banco Central Europeo ha ido reduciendo progresivamente los tipos de interés desde los máximos de 2023, sin devolverlos a los niveles ultrabajos previos a la pandemia. La evolución del Euríbor, referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España, continuará siendo determinante tanto para la demanda como para los criterios de riesgo de las entidades en los próximos trimestres.
El próximo informe de Indicadores del Mercado Inmobiliario, correspondiente al tercer trimestre de 2026, permitirá comprobar si la tendencia a la baja en las hipotecas de alto riesgo se consolida o si, por el contrario, la presión de la demanda y la persistente escasez de oferta empujan de nuevo a la banca a flexibilizar sus condiciones de financiación.
