El caso tiene su origen en la ofensiva comercial que CaixaBank lanzó a finales de 2024, a la que se sumaron Banco Sabadell —entonces en plena defensa frente a la oferta pública de adquisición (OPA) hostil de BBVA—, Unicaja, Kutxabank, Abanca, Ibercaja y varias cajas rurales. Aquella guerra de precios llevó la financiación hipotecaria a tipo fijo por debajo del 2% de Tipo de Interés Nominal (TIN) en un momento en que el euríbor, índice de referencia de las hipotecas variables, se mantenía por encima de ese umbral.
El escenario cambió con la escalada del conflicto en Irán, que trasladó tensión a los mercados financieros y empujó al euríbor hasta rozar el 3%. En ese contexto, varias entidades comenzaron a advertir públicamente sobre un previsible encarecimiento del crédito hipotecario. Son precisamente esas declaraciones —realizadas en presentaciones de resultados y foros sectoriales— las que la CNMC examina como posible indicio de coordinación tácita entre competidores.
El expediente se articula en torno a dos ejes: la comunicación pública de la política comercial futura en materia hipotecaria y el papel de los brókeres e intermediarios financieros en la comercialización de estos productos. La Ley de Defensa de la Competencia (Ley 15/2007) faculta a la CNMC para sancionar acuerdos, decisiones o prácticas concertadas que restrinjan la competencia, con multas que pueden alcanzar el 10% de la facturación anual de las empresas implicadas. El procedimiento puede prolongarse hasta dos años, es decir, hasta 2028.
El giro discursivo de los ejecutivos
Los máximos responsables de las principales entidades han evitado pronunciarse sobre el fondo del asunto en sus últimas comparecencias. Carlos Torres, presidente de BBVA, se limitó a afirmar durante la inauguración del curso de la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE) en Santander que su entidad no fija precios en función de los mensajes de la competencia. Marc Armengol, nuevo consejero delegado de Sabadell, rehusó cualquier valoración en su primera presentación de resultados: «Es un expediente que está abierto, no voy a hacer ningún comentario».
Héctor Grisi, consejero delegado de Banco Santander, optó por una defensa más general y subrayó que el mercado hipotecario español figura entre los más competitivos de Europa, sin entrar en las prácticas investigadas. El contraste es notable respecto a las menciones explícitas de meses atrás, como la que hizo Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter, al referirse a «precios irracionales» tras la presentación de resultados del primer trimestre.
La Asociación Española de Banca (AEB), a través de su presidenta Alejandra Kindelán, ha defendido la legalidad del comportamiento de las entidades asociadas, apoyándose en los datos del Banco Central Europeo (BCE) para argumentar que España mantiene uno de los mercados hipotecarios más competitivos de la zona euro. Según esas estadísticas, el tipo TEDR —que mide el coste del crédito excluyendo bonificaciones y productos vinculados— se situó en el 2,85% en España en mayo de 2026, frente al 3,45% de media en la eurozona, el 3,10% en Francia, el 3,50% en Italia y el 3,93% en Alemania.
El coste real más allá de los tipos declarados
La investigación no se limita a los tipos anunciados públicamente. El expediente también pone el foco en el sobrecoste que asumen los clientes a través de productos vinculados a la concesión de la hipoteca, principalmente los seguros de vida, que las entidades suelen incentivar para aplicar bonificaciones sobre el tipo nominal. El Banco de España situó la Tasa Anual Equivalente (TAE) media de las hipotecas en el 2,92% en mayo de 2026, apenas siete puntos básicos por encima del TEDR, una diferencia que no refleja de forma completa el coste efectivo que soportan las familias una vez computadas esas primas adicionales.
El expediente actual pone bajo escrutinio declaraciones realizadas en foros públicos y ruedas de prensa, un terreno donde la frontera entre la transparencia informativa hacia inversores y accionistas y la coordinación tácita entre competidores resulta jurídicamente compleja de delimitar. La legislación de competencia sanciona no solo los acuerdos expresos, sino también las llamadas «prácticas conscientemente paralelas», cuando el intercambio de información permite a los operadores prever la conducta de sus rivales sin necesidad de un pacto formal.
El desenlace del expediente tendrá relevancia directa para los hogares con hipoteca en vigor o en proceso de contratación, en un contexto de tipos que, tras el repunte asociado a la tensión en Irán, se mantienen por encima de los mínimos de finales de 2024. La CNMC deberá determinar si las declaraciones investigadas constituyeron una práctica concertada sancionable o si, como sostiene la AEB, se trató de valoraciones de mercado compatibles con el marco competitivo vigente.
Mientras se resuelve el procedimiento, que según los plazos habituales podría extenderse hasta 2028, las entidades han optado por la cautela en cualquier intervención pública relacionada con su política de precios. El siguiente hito procesal será la respuesta de los bancos al pliego de la CNMC, cuyo contenido determinará el alcance de una eventual resolución sancionadora.
