El coste medio de financiación para la compra de vivienda ha subido de forma sostenida desde comienzos de 2026, según las estadísticas mensuales del Banco de España sobre tipos de interés aplicados por las entidades de crédito. De un 2,67% en enero, el precio medio ha escalado hasta el 2,89% de junio, último dato disponible, en su nivel más alto desde enero de 2025. La tendencia responde en buena medida al comportamiento del euríbor a doce meses, índice de referencia de la mayoría de las hipotecas variables y mixtas en España, que repuntó durante la primera semana de agosto hasta el 2,89% del pasado viernes, su cota más alta desde septiembre de 2024.
El repunte se vincula al adelanto de una subida de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE), en un contexto marcado por la tensión en Oriente Próximo y sus efectos sobre los mercados energéticos y de deuda. Varias entidades han optado en los últimos meses por desmarcarse de la política de precios agresivos que había caracterizado al sector, alegando que las condiciones ofrecidas ya no resultaban sostenibles; fuentes del sector han calificado ese periodo de «competencia irracional», en referencia a los diferenciales mínimos con los que algunos bancos captaban clientela.
El expediente de Competencia y su alcance
El foco del mercado está puesto en el expediente abierto por la CNMC contra Banco Santander, BBVA, CaixaBank, Banco Sabadell, Bankinter y Unicaja. El organismo investiga si estas entidades incurrieron en prácticas contrarias a la competencia al revelar información sobre su estrategia comercial futura, lo que podría constituir una infracción del artículo 1 de la Ley de Defensa de la Competencia y del artículo 101 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, que prohíben los acuerdos y prácticas concertadas que restrinjan la competencia.
Transcurrido mes y medio desde la apertura de la investigación, no se aprecia todavía un impacto comercial significativo en la política de precios de la banca. Las hipotecas a tipo fijo apenas han registrado movimientos en las últimas semanas, un comportamiento que el comparador Kelisto.es atribuye a que buena parte del ajuste al alza ya se había producido en los meses previos.
El grueso de los cambios recientes se concentra en las hipotecas mixtas, que combinan un primer tramo a tipo fijo —generalmente entre tres y diez años— con un periodo posterior a tipo variable ligado al euríbor. Los comparadores detectan una revisión al alza de esos tramos fijos iniciales, una fórmula que permite a los bancos limitar su exposición a los tipos fijos durante los plazos más largos, un riesgo más difícil de cubrir que la exposición a tipo variable.
Entre las entidades analizadas, solo Unicaja ha revertido parcialmente esa tendencia: tras elevar al 3% el tramo fijo de su hipoteca mixta, ha vuelto a rebajarlo en fechas recientes. En sentido contrario, ING, Cajamar y Abanca han incrementado sus tipos fijos en los últimos meses. Kutxabank, por su parte, ha subido el interés de su hipoteca variable del 1,96% al 2%, en línea con el encarecimiento generalizado del crédito.
Una de las críticas más repetidas dentro del sector apunta a que el coste medio de las hipotecas fijas se sitúa por debajo de la rentabilidad del bono español a diez años, que cotiza en torno al 3,5%. Esa circunstancia, sostienen fuentes del sector, dificulta la rentabilidad de los productos a tipo fijo y explicaría en parte la presión al alza sobre los tramos fijos de las mixtas.
En la presentación de resultados del segundo trimestre, celebrada a finales de julio, los grandes grupos bancarios evitaron pronunciarse tanto sobre la investigación de la CNMC como sobre su estrategia futura en materia de concesión de crédito hipotecario. Ese silencio corporativo contrasta con el interés que ha generado el expediente entre asociaciones de consumidores y comparadores financieros, atentos a cualquier señal de coordinación de precios.
Pese al encarecimiento, la actividad hipotecaria no ha frenado su ritmo. El conjunto de entidades que operan en España concedió hipotecas por valor de 8.088 millones de euros en junio, un 3% más en tasa interanual según el Banco de España, el mejor dato para ese mes desde 2010, en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria. Entre enero y junio se formalizaron hipotecas por un importe acumulado de 42.610 millones, un 3,3% más que los 41.238 millones del primer semestre de 2025.
El sector defiende que, pese a las subidas recientes, España continúa entre los países con las hipotecas más baratas de la eurozona: ocuparía el tercer lugar por detrás de Bulgaria, con un tipo medio del 2,4%, y de Malta, con el 2%. La media de la eurozona se sitúa en torno al 3,5%, con Lituania (4,2%) y Estonia (4,15%) encabezando la lista de los países con el crédito más caro.
El precedente más cercano a la actual escalada se remonta al ciclo de subidas del BCE iniciado en 2022 para combatir la inflación derivada de la invasión rusa de Ucrania, que llevó el euríbor a superar el 4% en 2023. La comparación con aquel episodio sirve de referencia a analistas y comparadores para calibrar hasta qué punto el repunte actual, más moderado por ahora, podría prolongarse.
De cara a lo que queda de año, la atención se centrará en la próxima reunión del Consejo de Gobierno del BCE y en la evolución del euríbor a doce meses, que marcará el coste de las hipotecas variables que se revisen en los próximos meses. Queda por ver, además, qué conclusiones extraerá la CNMC de su expediente, un procedimiento que, conforme a la normativa de defensa de la competencia, puede prolongarse durante meses antes de derivar en sanciones, en un archivo del caso o en compromisos por parte de las entidades investigadas.
