El contraste resulta significativo porque Girona se rige, al igual que buena parte del área metropolitana de Barcelona y otras zonas catalanas, por el índice de referencia de precios que la Generalitat aplica en desarrollo de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Esa norma estatal permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado tensionado y limitar las subidas de renta en los contratos nuevos, con condiciones específicas para los grandes tenedores. En la mayoría de esos territorios, según los datos manejados por el sector, la respuesta observada ha sido una retracción de la oferta de alquiler tradicional, con caídas que alcanzarían el 42%.
La teoría económica sobre los controles de precios sostiene que fijar topes por debajo del punto de equilibrio tiende a retraer oferta, porque los propietarios optan por otras fórmulas: la venta, el alquiler de temporada —regulado de forma distinta y con mayor margen de fijación de precios— o la vivienda vacía. Los números aportados por fuentes inmobiliarias apuntan a ese patrón en varias plazas: en A Coruña los alquileres de temporada se habrían disparado un 105% interanual, en Pamplona un 50%, en San Sebastián un 37% y en Bilbao un 33%.
Girona, sin embargo, presenta el patrón inverso: pierde peso el alquiler turístico y temporal y gana terreno el permanente, justo cuando este último está sometido a control de precios. Los analistas del sector manejan como hipótesis principal que propietarios que hasta ahora destinaban sus viviendas al alquiler de temporada estarían regresando «de forma masiva» al arrendamiento tradicional en la provincia. El desplome del 52% en los alquileres turísticos locales reforzaría esa lectura.
Las mismas fuentes, no obstante, piden prudencia. Girona es una plaza «con muy poca muestra» en el conjunto del mercado español, lo que provoca que variaciones absolutas modestas se traduzcan en porcentajes elevados. El sector reconoce que «todavía se está estudiando si es un repunte puntual» y que hará falta más de un trimestre de datos para determinar «si es un tema puntual o una tendencia» consolidada.
El pulso del alquiler de temporada
El fenómeno se enmarca en un debate más amplio sobre el papel del alquiler de temporada, pensado originalmente para estancias vinculadas a motivos laborales, de estudios o médicos, y no sujeto a los límites de la Ley de Vivienda. Según los datos manejados por el sector, al cierre del segundo trimestre de 2026 esta modalidad habría alcanzado un peso del 29% sobre el conjunto del mercado de alquiler, con un crecimiento interanual de la oferta del 13%. En el mismo periodo, la oferta de alquiler permanente en España se habría mantenido prácticamente estable, con una caída de apenas el 0,2%.
Esa fotografía nacional alimenta el argumento de quienes sostienen que la respuesta del mercado a la intervención de precios no ha sido la esperada por el legislador. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha defendido en distintas comparecencias públicas que los índices de referencia buscan corregir un desequilibrio estructural entre oferta y demanda y que su efecto debe valorarse en el medio plazo, no en las fases iniciales de implantación.
La posición de los arrendadores
La Cámara de la Propiedad Urbana de Girona, que representa a propietarios y agentes inmobiliarios de la provincia, se pronunció hace pocos días sobre la tramitación por el Govern de la Generalitat de una ley que regula la compra de viviendas en zonas de mercado tensionado. La entidad sostuvo que la norma «supone una fuerte limitación en la libertad de disposición de las personas» y reclamó un giro en las políticas de vivienda hacia fórmulas de pacto con pequeños y grandes arrendadores que aporten «confianza y seguridad jurídica».
«Hace tiempo que estamos denunciando que la regulación de los arrendamientos y la persecución jurídica a los arrendadores no resuelve el problema del acceso a la vivienda, sino que aleja a los propietarios del mercado», afirmó la Cámara. La entidad insiste en que la raíz del problema, tanto en compra como en alquiler, es la baja oferta, generada por «años de insuficiente construcción de viviendas para atender el incremento de la población».
El debate sobre la eficacia de los topes al alquiler no es nuevo en España. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 —que blindaba los contratos antiguos con rentas congeladas— fue señalada durante décadas como una de las causas de la escasez crónica de vivienda en alquiler hasta su reforma en 1994, que liberalizó los nuevos contratos. Aquella experiencia es citada con frecuencia por los sectores críticos con la actual Ley de Vivienda como precedente de que la intervención de precios, sin un aumento paralelo de la oferta, tiende a perpetuar el problema que pretende resolver.
Los próximos meses serán decisivos para determinar si el caso de Girona constituye una anomalía estadística o el primer indicio de una recomposición del mercado catalán de alquiler. El sector inmobiliario espera los datos del tercer trimestre de 2026, que permitirán comprobar si el trasvase de vivienda turística a alquiler permanente se consolida en otras provincias y si la tramitación de la nueva ley catalana sobre compraventa en zonas tensionadas altera el comportamiento de los propietarios.
