El Hemiciclo no ha podido corroborar de forma independiente las cifras del Barómetro del Alquiler, difundidas por un único medio, por lo que esta información se atribuye en su integridad al Observatorio del Alquiler y debe leerse con la cautela propia de un dato procedente de una entidad vinculada al sector inmobiliario, sin contraste por parte de organismos oficiales como el INE o el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Un parque que baja de 684.000 a 661.000 viviendas
Según el citado informe, el parque de vivienda en alquiler pasará de las 683.920 unidades registradas al cierre de 2025 a 660.993 en 2026. El documento sostiene que la tendencia de reducción de oferta "todavía no ha encontrado su suelo", en referencia a que el ajuste continuaría más allá de este ejercicio. El Observatorio no aporta series históricas contrastables por fuentes oficiales que permitan medir la caída acumulada desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.
La norma, aprobada en mayo de 2023 como primera ley estatal de vivienda de la democracia, introdujo la figura de las zonas de mercado tensionado, con posibilidad de limitar las subidas de renta y aplicar índices de referencia de precios. Cumple en 2026 su tercer año de vigencia. El propio informe reconoce que su efecto se combina con otros factores, como el desvío de vivienda hacia el alquiler turístico —regulado de forma desigual entre comunidades— y episodios climáticos que habrían dañado el parque disponible en provincias del sur.
Cataluña y País Vasco, las mayores caídas proyectadas
El estudio proyecta que Cataluña, primera comunidad en aplicar de forma generalizada la contención de rentas en zonas tensionadas, verá caer su oferta un 7,65% hasta 94.947 viviendas, un nuevo mínimo según el Observatorio. El País Vasco encabezaría los descensos porcentuales con una caída del 16,16%, y Navarra consolidaría un precio medio superior a los 1.000 euros mensuales, según la misma fuente. La Generalitat y el Gobierno vasco no han respondido públicamente a estas proyecciones, que no son datos definitivos de cierre de año.
Por provincias, Cádiz lidera la caída con un 29,42% menos de oferta, seguida de Ceuta (-27%), Huesca (-24%), Guipúzcoa (-22,33%), La Rioja (-17%), Almería (-15,95%) y Navarra (-14,76%). En volumen absoluto, Barcelona perdería 5.647 viviendas respecto a 2025, la mayor cifra del país, por delante de Cádiz (-4.533), Almería (-2.285) y A Coruña (-1.782), siempre según el barómetro.
En el extremo contrario, el informe señala crecimientos de oferta en Salamanca (+17,5%), Canarias (+2,4%), Zaragoza (+1,21%) y Málaga (+0,59%), sin que el documento detalle los factores diferenciales que explicarían este comportamiento al margen de la ausencia de declaraciones de zonas tensionadas en esos territorios.
La demanda multiplica por diez el umbral de equilibrio
El indicador de presión de demanda, que mide el número de personas interesadas por vivienda en un plazo de diez días, se sitúa en una media nacional de 143, frente a los 135 de cierre de 2025, según el Observatorio. La entidad considera que un mercado en equilibrio se sitúa en torno a 15 contactos por vivienda, de modo que la cifra actual multiplicaría por casi diez ese umbral de referencia.
Barcelona encabeza este indicador con 418 interesados por inmueble, seguida de Vizcaya (196), Baleares (160), Guipúzcoa (153), Álava (144), Valencia (138) y Madrid (136). El informe detecta además un "efecto desbordamiento" hacia provincias limítrofes de las grandes capitales, con presión elevada en Guadalajara (93), Toledo (90), Sevilla (90), Málaga (86), A Coruña (68), Alicante (67), Lleida (66) y Valladolid (55). En el extremo opuesto, Cáceres (17), Ávila (14) y Jaén (12) mantienen niveles considerados normales.
El debate sobre la Ley de Vivienda, sin zanjar
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha defendido desde la aprobación de la ley que la norma busca contener precios en un contexto de escasez estructural de oferta anterior a su entrada en vigor, y que la regulación de zonas tensionadas es respuesta —y no causa— de un problema de acceso agravado por la inversión en alquiler turístico y la insuficiente construcción de vivienda asequible. El departamento no ha valorado el barómetro difundido esta semana.
Patronales del sector inmobiliario y asociaciones de propietarios sostienen, en cambio, que la intervención de precios desincentiva la puesta en alquiler residencial y empuja a los propietarios hacia fórmulas menos reguladas, como el alquiler temporal o turístico. El Observatorio del Alquiler, promotor del barómetro, se sitúa en esta segunda posición, un dato relevante para contextualizar sus conclusiones. Las organizaciones de inquilinos, que atribuyen la escasez a la insuficiente vivienda protegida y al peso de los grandes tenedores, no aparecen citadas en el informe, lo que limita el contraste dentro del propio documento.
Un mecanismo de aplicación desigual entre comunidades
La declaración de zonas tensionadas corresponde a las comunidades autónomas, que deben justificarla con datos de esfuerzo financiero de los hogares y evolución de precios y comunicarla al Ministerio para su inclusión en el sistema estatal de índices de referencia. El procedimiento ha generado disparidad: mientras Cataluña y el País Vasco han declarado tensionamiento en amplias áreas urbanas, comunidades gobernadas por el PP como Madrid o Andalucía no han activado el mecanismo, un pulso competencial que recuerda a otros episodios de aplicación asimétrica de leyes estatales desde los primeros años de la España autonómica.
El informe destaca el caso de A Coruña, donde la declaración de su primer municipio tensionado habría coincidido con un repunte de la presión de demanda hasta 68 interesados por vivienda. En Asturias y Las Palmas, donde se tramitan declaraciones similares, el Observatorio atribuye a la "incertidumbre regulatoria" previa a la entrada en vigor una caída anticipada de la oferta, un fenómeno que, de confirmarse con datos oficiales, apuntaría a un efecto disuasorio anterior incluso a la aplicación efectiva de la norma.
Qué viene: barómetros trimestrales y datos oficiales
El propio Observatorio advierte de que sus cifras para 2026 son una proyección basada en la evolución del primer semestre y podrán variar en los barómetros del tercer y cuarto trimestre, previstos para finales de 2026 y comienzos de 2027. El contraste con las estadísticas del INE y del Ministerio de Vivienda, de publicación habitualmente más tardía, será determinante para valorar si la tendencia descrita se confirma o se modera. Solo esos registros administrativos permitirán una fotografía contrastable por distintos actores sobre el comportamiento real del parque de alquiler en España.
