El problema que trata de resolver el aval del ICO es estructural: la banca española concede habitualmente financiación de hasta el 80% del valor de tasación de una vivienda, lo que obliga al comprador a aportar el 20% restante —más los gastos de la operación— en ahorros previos. El instituto público avala hasta el 25% adicional del préstamo, de forma que las entidades puedan elevar la financiación por encima de ese umbral sin asumir un riesgo mayor. Esa falta de ahorro inicial mantiene, según el material del Gobierno, a cerca de 3,4 millones de hogares en régimen de alquiler pese a disponer de rentas compatibles con una hipoteca.
La medida se anunció en mayo de 2023 y comenzó a operar tras el verano de ese año, con una meta de 50.000 operaciones antes de que expirase su vigencia inicial, fijada para finales de 2025. El resultado fue de 10.453 avales concedidos por un importe conjunto de 255,8 millones de euros, apenas el 20,1% del objetivo, según cifras del propio ICO. El Gobierno prorrogó el programa hasta 2027 hace siete meses, con el compromiso de introducir cambios que mejorasen su atractivo, aunque durante ese periodo la línea permaneció prácticamente inactiva hasta la reformulación de finales de junio.
El principal ajuste afecta al límite de renta exigido al solicitante. Hasta ahora el tope se fijaba en 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem), unos 37.800 euros brutos anuales. La nueva configuración introduce un umbral variable por provincias que en los mercados más tensionados —Madrid, Barcelona, Baleares o Málaga, entre otros— puede llegar hasta 7,5 veces el Iprem, en torno a 63.000 euros brutos al año. El objetivo declarado es abrir el acceso a perfiles de hasta 35 años con ingresos estables pero sin capacidad de ahorro suficiente para el pago inicial.
Las objeciones de la banca y la vía de la oferta
La reformulación no ha resuelto todas las objeciones del sector financiero. Según fuentes financieras, la banca ha reclamado de forma reiterada simplificar los trámites de concesión y agilizar los plazos de resolución, cuestiones que no se habrían abordado en el rediseño de junio. Esa circunstancia alimenta el escepticismo de algunas entidades sobre si el relanzamiento logrará el impacto que el Gobierno espera, más allá de la ampliación del umbral de renta. Frente a ello, el Ministerio de Vivienda defiende que la combinación de avales a la demanda y financiación a la oferta constituye un enfoque más completo que las medidas aisladas ensayadas en legislaturas anteriores.
Junto a los avales hipotecarios, el Ejecutivo prepara una segunda vía de actuación centrada no ya en la demanda, sino en la oferta. A través del fondo España Crece, el ICO pondrá en marcha a partir de septiembre de 2026 líneas de financiación dirigidas a promotores e inversores para incentivar la construcción de nueva vivienda, con condiciones específicas para quienes destinen parte del parque resultante a régimen de alquiler asequible. El detalle completo de los importes y requisitos de acceso a esta línea está pendiente de concretarse.
El trasfondo de ambas medidas es un desequilibrio entre oferta y demanda que las casas de análisis describen como el principal obstáculo del mercado inmobiliario español, por delante incluso de las dificultades de acceso al crédito. Según un informe de BBVA Research publicado esta misma semana, el déficit de viviendas en España alcanzará las 807.000 unidades en 2026 y ascenderá a 885.000 en 2027, una brecha que se ensancha porque el número de hogares crece a un ritmo muy superior al de la construcción de nueva vivienda.
Ese desfase no es nuevo. España arrastra un déficit estructural que contrasta con el escenario que siguió al estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008, cuando el parque de vivienda nueva se desplomó tras años de sobreconstrucción y la actividad promotora tardó más de una década en recuperar niveles sostenidos. A diferencia de aquella crisis, marcada por el exceso de oferta y el sobreendeudamiento, la actual se caracteriza por el fenómeno inverso: escasez de suelo finalista, encarecimiento de los costes de construcción y un ritmo de visados de obra nueva que no cubre la formación de nuevos hogares.
El propio diseño de los avales públicos no es una fórmula inédita en la política de vivienda española. Durante los años noventa y dos mil se ensayaron distintos planes estatales de ayuda a la compra que combinaban subsidios al tipo de interés con avales parciales, sin que ninguno lograra corregir de forma duradera el desajuste entre precios y salarios. La diferencia con el programa actual es que este se apoya en una garantía pública gestionada íntegramente por el ICO, sin coste directo para el solicitante más allá de las condiciones ordinarias del préstamo.
Desde el punto de vista normativo, el mecanismo se sustenta en la capacidad del ICO —entidad de crédito público adscrita al Ministerio de Economía— para avalar operaciones de terceros, desarrollada en los sucesivos reales decretos que han regulado cada convocatoria específica desde 2023. La prórroga hasta 2027 y la reformulación de junio de 2026 se han tramitado mediante acuerdo del Consejo de Ministros, sin necesidad de una nueva ley, lo que ha permitido al Gobierno introducir ajustes sin pasar por el trámite parlamentario.
Fuentes del Ministerio de Vivienda remarcan que la ampliación de los umbrales de renta responde a la constatación de que el límite anterior excluía a buena parte de la clase media en las grandes ciudades, donde los precios han crecido muy por encima de la media nacional en los últimos años. Frente a ese diagnóstico, parte del sector promotor sostiene que ninguna medida de apoyo a la demanda o a la financiación resolverá el problema si no se actúa sobre el suelo disponible y la agilidad de las licencias urbanísticas, competencia mayoritariamente autonómica y municipal.
Ese debate trasciende el color político. Comunidades autónomas gobernadas por distintos partidos han reclamado en los últimos meses una mayor coordinación con el Estado para liberar suelo público y acelerar los plazos de tramitación, una demanda que afecta por igual a administraciones de uno y otro signo y que sitúa la competencia sobre el urbanismo en el centro de la discusión.
A partir de ahora, el calendario marca dos hitos próximos: el desarrollo de la línea de financiación a promotores del fondo España Crece, previsto para septiembre de 2026, y la evolución de la demanda de avales hipotecarios tras la ampliación de los umbrales de renta, cuyos primeros resultados podrían empezar a conocerse a finales de año. El Gobierno se ha comprometido a hacer balance público de ambas medidas, aunque no ha fijado todavía una fecha concreta para esa evaluación.
