El real decreto fue presentado esta semana por Aagesen en Valencia como respuesta directa a las carencias detectadas tras la dana de 2024. Según explicó la vicepresidenta, la norma endurece las condiciones para edificar en zonas inundables, obliga a informar del riesgo de anegación antes de cualquier compraventa inmobiliaria y crea un catálogo histórico de inundaciones que servirá de referencia para futuras calificaciones urbanísticas.
El artículo que no se anunció
Lo que Aagesen no detalló en su comparecencia es que el mismo decreto modifica el Reglamento de Costas mediante un artículo que reintroduce un criterio aprobado en 2022 por la entonces vicepresidenta Teresa Ribera y anulado dos años después por el Tribunal Supremo por defectos en el procedimiento de elaboración. El nuevo texto establecería que el límite del dominio público en el litoral se fije por la ola de mayor alcance registrada durante un temporal, y no por la media de los cinco mayores alcances de los últimos cinco años, que es el criterio vigente.
El abogado Daniel Olabarría, especialista en derecho de costas del despacho Buades Legal, resume así la diferencia entre ambos criterios: "Ahora sería el punto máximo de un temporal desde que existan registros. Es decir, se elimina la media de punto máximo para coger el punto máximo de una única ola". Olabarría sostiene que este cambio "amplía de manera relevante los criterios para determinar una zona marítimo-terrestre", lo que en la práctica podría trasladar terreno hoy privado a titularidad pública.
Dunas y playas, una definición más amplia
El decreto también extiende la definición legal de playa para incluir las llamadas dunas relictas o fijadas. "Antes se excluían, de manera general, las dunas relictas o fijadas, es decir, las dunas antiguas o fósiles que no estaban en desarrollo, desplazamiento o evolución. Ahora también se incluyen. Se consideraría zona de dominio marítimo-terrestre cualquier duna", explica Olabarría. Solo quedarían excluidas las que quedaran aisladas tierra adentro o colgadas de una costa rocosa sin vinculación alguna con la playa.
La Ley de Costas, un conflicto de décadas
La Ley de Costas de 1988, aprobada durante el Gobierno de Felipe González, generó un litigio prolongado con propietarios cuyas viviendas quedaron dentro del dominio público tras sucesivos deslindes. La reforma de 2013, impulsada por el Ejecutivo de Mariano Rajoy, intentó suavizar algunas de sus consecuencias mediante concesiones administrativas a los afectados. El intento de Ribera en 2022 de modificar los criterios de deslinde fue anulado por el Supremo por razones procedimentales, no de fondo, lo que dejó abierta la puerta legal a reintroducirlo por otra vía, como ocurre ahora.
La reacción de los afectados
Manuel López, fundador de Somos Mediterrania, plataforma que agrupa a propietarios afectados por la Ley de Costas, calificó de "inaudito" que un cambio de esta magnitud se tramite dentro de un decreto centrado, en apariencia, en la prevención de inundaciones. "Lo que llaman ahí 'artículo 4' es la mismísima modificación de la definición de dominio público marítimo-terrestre", denunció, y reclamó que una cuestión de este calado se debata en el Congreso.
"Es lógico que la definición misma y los criterios mismos de delimitación del dominio público marítimo-terrestre tendrían que estar en la ley, y esto tendría que pasar por las Cámaras", sostuvo López, quien acusa al Ejecutivo de introducir el nuevo criterio "por la puerta de atrás de una puerta de atrás". "Lo que pretende el Gobierno es que por cualquier evento extraordinario, allá donde llegue una gota de agua, se considere ya dominio público marítimo-terrestre", advirtió.
La ausencia de datos oficiales
El propio López subraya un vacío relevante para calibrar el alcance de la reforma: a día de hoy no existen datos oficiales sobre cuántas viviendas están afectadas por la Ley de Costas ni por los sucesivos cambios reglamentarios. Esa falta de cifras impide dimensionar cuántos inmuebles quedarían expuestos si el nuevo criterio de deslinde se aprueba en los términos recogidos en el borrador.
Una versión aún sin réplica del Ministerio
La información procede, por el momento, de una única cabecera. El Ministerio para la Transición Ecológica no ha efectuado declaraciones públicas específicas sobre el contenido del artículo señalado, y El Hemiciclo no ha podido corroborar de forma independiente el alcance exacto de la reforma reglamentaria. El texto se encuentra en fase de información pública, un trámite previsto en la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común que permite a cualquier ciudadano o entidad presentar alegaciones antes de la aprobación definitiva.
Qué ocurre a partir de ahora
Tras el periodo de información pública, el Consejo de Estado deberá emitir su dictamen preceptivo antes de que el texto pase al Consejo de Ministros para su aprobación definitiva como real decreto. Si el contenido cuestionado se mantiene en la redacción final, es previsible que asociaciones de propietarios y comunidades autónomas litorales presenten alegaciones y, eventualmente, recursos judiciales, en un escenario que recordaría al litigio que ya llevó al Supremo a anular la reforma de 2022.
