El mecanismo no habilita al inquilino a actuar de forma inmediata. La norma exige un procedimiento previo: notificar por escrito al arrendador la avería, concederle un plazo para que la resuelva y, solo si no hay respuesta o esta es una negativa injustificada, contratar la reparación por cuenta propia y restar su importe de las siguientes mensualidades. El propietario dispone de quince días para responder antes de que el inquilino pueda intervenir.
La obligación de conservar la vivienda en condiciones de uso sigue recayendo sobre el propietario, tal y como establecía ya la Ley 29/1994 antes de esta reforma, siempre que los daños no sean atribuibles al propio inquilino. Lo que cambia es la consecuencia práctica del incumplimiento: hasta ahora, quien adelantaba el pago de una reparación carecía de un cauce claro para recuperar ese dinero sin negociar caso por caso o acudir a los tribunales.
La norma distingue entre las obras necesarias para mantener la vivienda habitable y las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano. Las averías graves en instalaciones esenciales, los problemas estructurales o los daños que impiden el uso normal entran dentro de las obligaciones del propietario, mientras que el artículo 21.4 deja en manos del inquilino el mantenimiento ordinario derivado del desgaste diario, una distinción que no es nueva pero que cobra relevancia ahora que existe una vía de descuento directo.
El procedimiento establece requisitos estrictos que, de no cumplirse, pueden anular el derecho al descuento. El inquilino debe conservar las facturas de la reparación, las comunicaciones escritas con las que notificó la avería al propietario y los presupuestos que acrediten que el gasto fue razonable. La ley no permite en ningún caso dejar de abonar la totalidad de la mensualidad: solo se descuentan los importes que cumplan los requisitos legales.
Si el propietario considera que la obra no era necesaria o que su coste fue desproporcionado, el desacuerdo puede derivar en un litigio. La vía judicial resulta en la práctica más lenta y costosa que ajustarse al procedimiento reglado, lo que convierte la documentación previa en el elemento que determina si el inquilino puede sostener el descuento frente a una reclamación del arrendador.
La reforma se inscribe en un ciclo de tensión en torno al mercado del alquiler, donde los conflictos entre propietarios e inquilinos ocupan buena parte del debate. El líder del PP, Alberto Núñez Feijóo, situó recientemente el foco en el lado de los propietarios al afirmar que un okupa puede quedarse años en una vivienda con un simple ticket de pizza. La vía del descuento que ahora introduce el BOE apunta al problema inverso: el del arrendador que desatiende las averías.
El antecedente legislativo inmediato es la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que ya reforzó la posición del arrendatario con la limitación de las subidas de renta y la regulación de las zonas tensionadas. La Ley de Arrendamientos Urbanos, en vigor desde 1994, ha acumulado sucesivas reformas que han ido desplazando el equilibrio entre las dos partes según el ciclo político y del mercado.
El Real Decreto-ley 29/2026 se publicó en el BOE el 6 de octubre y entró en vigor el día 8. Su aplicación dependerá de que los inquilinos sigan el procedimiento de notificación previa y conservación de pruebas que la norma exige para que el descuento resulte válido ante una disputa con el arrendador.