El artículo no establece una prohibición automática. Lo que hace es vetar que un propietario u ocupante desarrolle, dentro de su vivienda o en el resto de la finca, conductas prohibidas por los estatutos, que dañen el inmueble o que contravengan las normas generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El tabaco entra en esa categoría solo si la conducta alcanza una intensidad o persistencia suficientes para alterar la convivencia normal entre vecinos.
Un episodio aislado, por tanto, no basta. Fumar un cigarrillo de manera ocasional en una terraza no equivale a una actividad prohibida en el sentido que exige la norma. El criterio cambia cuando el humo entra de forma reiterada en otra vivienda, impide abrir ventanas o usar determinadas estancias y puede acreditarse como un perjuicio continuado para quienes lo sufren.
El requerimiento del presidente, paso previo obligado
Antes de llegar a los tribunales, la ley exige un trámite interno. El presidente de la comunidad, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante afectado, debe requerir a quien realiza la actividad para que cese de inmediato, con la advertencia de que podrían iniciarse acciones judiciales si persiste. Es un paso formal que debe quedar documentado, porque la demanda posterior tendrá que acompañarse de ese requerimiento.
La prueba resulta determinante en todo el proceso. Fotografías, vídeos, comunicaciones previas o testimonios que acrediten la frecuencia y la intensidad del humo pueden resultar decisivos si el conflicto termina en un juzgado, de la misma manera que en otros litigios vecinales la acreditación documental marca la diferencia entre una demanda prosperada y una desestimada.
La junta de propietarios y la acción de cesación
Si el vecino requerido no modifica su conducta, el presidente no puede imponer sanciones por sí mismo ni prohibir el tabaco de forma unilateral. El siguiente paso exige la autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada, para que el presidente ejercite una acción de cesación contra el infractor. A partir de ese momento será un juzgado el que determine si existe realmente una actividad molesta, insalubre o nociva en los términos que exige el artículo 7.2.
La demanda debe presentarse junto con el requerimiento previo y la certificación del acuerdo adoptado en junta. Una vez admitida, el juez puede acordar de forma cautelar el cese inmediato de la actividad mientras se tramita el procedimiento, lo que en la práctica puede traducirse en una resolución que impida fumar en una terraza privada antes incluso de dictarse sentencia.
Las consecuencias, si el tribunal estima la demanda, no se limitan a ordenar el cese. La ley contempla también una indemnización por los daños y perjuicios acreditados y, en los casos más graves, la privación del derecho de uso de la vivienda durante un máximo de tres años. Si el infractor es un inquilino, la sentencia puede llegar a declarar extinguidos sus derechos sobre la vivienda y ordenar su lanzamiento. Son medidas excepcionales, pero figuran expresamente en el procedimiento.
El mismo mecanismo de la acción de cesación opera en otros conflictos vecinales recurrentes, como los daños a elementos comunes que la Fiscalía de Madrid examina tras la denuncia por los destrozos en la Puerta del Sol: la ley articula primero un requerimiento y, si no hay rectificación, la vía judicial.
La norma, en todo caso, no habilita a las comunidades para prohibir cualquier conducta que incomode a un vecino. El propio artículo 7.2 exige valorar las circunstancias concretas —frecuencia, cantidad de humo, distancia entre terrazas, entrada efectiva en otras viviendas y persistencia pese a las advertencias— antes de que un juez pueda considerar que el tabaco ha dejado de ser una molestia tolerable para convertirse en una actividad que debe cesar.