El número de compraventas de vivienda registró una desaceleración durante el primer trimestre de 2025, según los datos disponibles en el mercado residencial español, sin que esa menor actividad haya trasladado todavía presión a la baja sobre los precios de los inmuebles, que mantienen su tendencia alcista. La disociación entre volumen de operaciones y coste de adquisición constituye, según los analistas especializados consultados, una anomalía con precedentes históricos que en ciclos anteriores acabó resolviéndose con un ajuste retardado de precios.
Divergencia entre operaciones y precios en el primer trimestre
El freno en el número de transacciones no ha bastado, por el momento, para enfriar el coste de adquisición en las principales áreas metropolitanas. Los analistas especializados en el sector residencial señalan que esta divergencia responde a factores estructurales acumulados: la oferta de vivienda nueva sigue siendo insuficiente respecto a la demanda acumulada, el stock de producto de segunda mano disponible permanece ajustado en los mercados urbanos de mayor tensión y el perfil del comprador activo en este período —con mayor solvencia financiera y menor dependencia del crédito variable— soporta mejor la presión del precio que en ciclos anteriores.
El precedente histórico más comparable se sitúa en el período 2006-2008, cuando el volumen de compraventas comenzó a contraerse varios trimestres antes de que los precios acusaran el ajuste. Según datos del INE, las transacciones inmobiliarias alcanzaron su máximo en 2006 y empezaron a caer con claridad en 2007, mientras el índice de precios de la vivienda del Banco de España no registró correcciones apreciables hasta bien entrado 2008. La cuestión que plantean ahora los analistas es si ese mecanismo de transmisión —caída de operaciones como indicador adelantado del ajuste de precios— se repetirá o si los desequilibrios estructurales de oferta lo neutralizan esta vez.
Oferta insuficiente y déficit estructural como suelo de precios
El mercado residencial español arrastra desequilibrios de fondo que condicionan cualquier lectura coyuntural. La producción de vivienda nueva no ha recuperado los niveles previos a la crisis financiera de 2008, fenómeno atribuido por los economistas especializados en el sector a la escasez de suelo finalista, el encarecimiento de los costes de construcción y los prolongados plazos administrativos de concesión de licencias. Este déficit estructural de oferta actúa como suelo para los precios incluso cuando la demanda flaquea, un comportamiento que los especialistas del sector han documentado de forma recurrente en los últimos años y que distingue el ciclo actual del de la burbuja previa a 2008, cuando la sobreoferta era el problema opuesto.
La demanda embalsada —especialmente en el segmento de primera vivienda entre población joven— y la presión sostenida de compradores no residentes en determinadas zonas costeras y grandes núcleos urbanos actúan como soporte adicional a los precios, según los analistas consultados. Esos dos vectores de demanda reducen la posibilidad de una corrección inminente incluso en un contexto de menor número de operaciones.
El BCE y la política monetaria como variable de primer orden
La política monetaria del Banco Central Europeo es, en este ciclo, uno de los condicionantes principales del mercado hipotecario y, por extensión, de la actividad residencial. Desde que el BCE inició la subida de tipos en julio de 2022 para combatir la inflación en la eurozona, la concesión de crédito hipotecario en España registró una contracción notable y el número de transacciones cayó de forma apreciable, según los registros del Banco de España y del INE para los ejercicios 2022 y 2023. La posterior moderación del precio del dinero, con las primeras bajadas de tipos iniciadas por el BCE en 2024, reactivó parcialmente la demanda, aunque no con la intensidad suficiente para impulsar al alza el volumen de operaciones en el primer trimestre de 2025.
La inflación, factor con mayor capacidad de alterar el equilibrio actual
Los analistas especializados sitúan la evolución de la inflación como el elemento con mayor capacidad de alterar el equilibrio actual. Un repunte sostenido del índice de precios al consumo en la eurozona obligaría al BCE a reconsiderar la senda de bajadas de tipos iniciada en 2024, encarecería la financiación hipotecaria y restaría capacidad adquisitiva a los potenciales compradores, reduciendo la demanda efectiva y, con ella, la presión alcista sobre los precios. En sentido contrario, un entorno de inflación controlada y tipos en descenso alimenta la demanda y sostiene el valor de los activos inmobiliarios. Solo un deterioro macroeconómico más amplio combinado con un repunte inflacionista que encarezca el crédito reuniría, según los mismos analistas, las condiciones necesarias para provocar un ajuste a la baja de precios.
Marco normativo y agenda legislativa sobre asequibilidad
El debate sobre la intervención pública en el mercado residencial cuenta ya con desarrollo normativo en España. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda —publicada en el BOE el 25 de mayo de 2023— introdujo la figura de las zonas de mercado residencial tensionado, que habilita a las comunidades autónomas y ayuntamientos a aplicar limitaciones al precio del alquiler en mercados con tensión acreditada. La aplicación de esta norma ha sido desigual por territorios y ha generado un litigio competencial entre el Estado y varias comunidades autónomas ante el Tribunal Constitucional, lo que añade incertidumbre regulatoria al mercado.
La asequibilidad habitacional ocupa el centro del debate político en el Congreso y en las comunidades autónomas con mayor tensión de precios. Si la brecha entre el volumen de compraventas y el nivel de precios persiste en los próximos trimestres, los analistas advierten de que la presión para ampliar el alcance de las medidas de intervención pública —tanto en el mercado de compra como en el de alquiler— ganará intensidad en la agenda legislativa.
Perspectiva: los próximos trimestres dependen del BCE y de la capacidad de la oferta
El comportamiento del mercado residencial en el resto de 2025 dependerá en gran medida de tres variables que los analistas especializados identifican como determinantes: la evolución de la inflación en la eurozona, las decisiones de política monetaria del BCE en sus reuniones del segundo y tercer trimestre, y la capacidad de la oferta de vivienda nueva para responder a una demanda que, pese a moderarse en número de operaciones, no ha desaparecido. Si la recuperación de la actividad transaccional confirmara ser selectiva —restringida a compradores de mayor solvencia y menor dependencia del crédito— y los precios siguieran al margen del freno en el volumen, el debate sobre el acceso a la vivienda para los hogares con menor capacidad de ahorro adquirirá mayor urgencia tanto en el plano político como en el técnico antes de que concluya el año.
