La Diputación Permanente del Congreso votará el próximo mes de noviembre esta propuesta, de origen Sumar, cuyo recorrido parlamentario se presenta cuesta arriba: PP, Vox, Junts y PNV se han posicionado en contra, lo que deja al texto con pocas opciones de prosperar en su formulación actual. Si saliera adelante, obligaría al propietario a aceptar la renovación por periodos sucesivos de cinco años —siete si el arrendador es una persona jurídica— y le impediría recuperar la vivienda salvo que abone al inquilino hasta doce mensualidades de alquiler en concepto de compensación.
La medida se sumaría a los vetos a los desahucios contemplados en el primer decreto de vivienda del Ejecutivo, conocido como decreto Maricarmen. El modelo español mantiene además los topes al precio del alquiler en áreas tensionadas que habilita la Ley de Vivienda desde mayo de 2023, vigentes en más de 300 municipios, entre ellos Barcelona, el segundo mayor mercado de alquiler del país.
El último país europeo en virar hacia el alquiler indefinido fue Reino Unido, que en mayo pasado modificó su legislación para habilitar contratos sin fecha de finalización predeterminada. La diferencia sustancial con la propuesta española reside en la actualización de la renta: mientras el decreto español impediría revisar el precio anualmente, el sistema británico permite al propietario subir el alquiler cada año hasta ajustarlo al valor de mercado de la zona. Si los portales inmobiliarios de Londres reflejan que en un barrio la renta ha subido un 15%, el casero puede trasladar esa diferencia al inquilino en la anualidad siguiente.
Desahucios: seis meses frente a dos años
Las islas británicas ofrecen, además, mayores garantías frente al impago. Los desahucios por morosidad se resuelven de media en unos seis meses, frente a los dos años que puede llegar a demorarse el proceso en España, plazo que se alargaría todavía más con las restricciones del decreto Maricarmen. El contraste entre ambos sistemas resume la asimetría del modelo que plantea el Ejecutivo: protección reforzada al inquilino y menor seguridad jurídica para el arrendador que en los referentes que invoca.
En Alemania, donde los contratos indefinidos constituyen la norma y algo más de la mitad de la población vive de alquiler —la mayor tasa entre las grandes economías europeas—, las subidas anuales de renta se vinculan a la referencia local de precios, con topes generales del 20% en tres años y del 15% en zonas tensionadas, además de permitir fórmulas pactadas entre las partes. Los procedimientos de recuperación de la vivienda por impago oscilan entre seis y doce meses en los casos sencillos, aunque pueden prolongarse hasta dos años o más en los complejos.
El caso de Berlín sirve de advertencia sobre los límites de precios. La capital alemana aplicó un tope a las rentas que, según el análisis de ABC, generó efectos similares a los registrados en España: reducción drástica de la oferta de alquiler, aumento del mercado negro de arrendamientos y abandono del mantenimiento de pisos por parte de propietarios para los que la inversión dejó de resultar rentable.
Francia, Italia y Grecia: plazos fijos
El resto de grandes economías del sur y centro de Europa mantiene esquemas más flexibles que el propuesto por el Ejecutivo español. En Francia los contratos duran tres años para vivienda sin amueblar y uno para la amueblada, ampliándose a seis si el propietario es una sociedad o un fondo de inversión; la revisión anual se asemeja al modelo español al vincularse al índice IRL, equivalente al IRAV español, aunque Francia prohíbe actualizar la renta de viviendas con calificación energética F o G. El desahucio por impago ronda los dos años, un plazo similar al español.
Italia fija contratos de cuatro años prorrogables a otros cuatro con renta libre, o de tres más dos con renta concertada, con actualización pactada en el contrato y, en determinadas modalidades, vinculada al 75% de la variación del índice FOI, una variante del IPC italiano. El desahucio por impago se resuelve entre seis y doce meses. Grecia establece una duración mínima de tres años, renta inicial libre, actualizaciones referidas al 75% de la variación del IPC cuando no hay pacto y procedimientos de desahucio que se prolongan alrededor de un año.
La comparación entre los cuatro modelos muestra que el componente de indefinición contractual no es, por sí solo, excepcional en el continente. Lo que distingue a la propuesta española es la combinación de renovación forzosa, congelación de la renta —ni siquiera actualización anual— y un coste de recuperación de la vivienda fijado en hasta doce mensualidades, una triple restricción que no concurre en ninguno de los sistemas que el Gobierno cita como referencia.
El antecedente normativo inmediato es la Ley de Vivienda, aprobada en mayo de 2023, que introdujo por primera vez en España la declaración de zonas tensionadas y la contención de precios, una herramienta que Alemania ya había ensayado en Berlín con los resultados descritos. El segundo decreto profundizaría esa línea de intervención del mercado, trasladando al contrato indefinido la lógica centroeuropea pero sin los contrapesos de ajuste de renta que acompañan a ese modelo fuera de España.
El debate se inscribe en una batería de medidas de vivienda que el Ejecutivo tramita por la vía del decreto, un instrumento que exige la convalidación posterior del Congreso. La aritmética parlamentaria condiciona el resultado: sin los votos de PP, Vox, Junts y PNV, el texto carece de mayoría para superar la Diputación Permanente. Esa misma presión sobre el mercado del arrendamiento se cruza con otras tensiones regulatorias europeas, como las que afrontan los grandes bancos de EEUU al restringir el acceso de agentes de IA a cuentas de clientes, en un contexto de creciente intervención pública sobre actividades privadas.
La votación de noviembre en la Diputación Permanente determinará si el segundo decreto de vivienda sigue adelante en los términos planteados o si la oposición de PP, Vox, Junts y PNV obliga a renegociar su contenido.
