El cambio procede de la Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia, publicada en el BOE el 3 de enero de 2025, que modificó los artículos 7 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. El nuevo artículo 7.3 obliga al propietario a obtener la aprobación de la comunidad antes de dedicar su vivienda al alquiler turístico. La reforma invierte el régimen anterior, en el que un apartamento turístico podía ponerse en marcha salvo que los vecinos reunieran una mayoría para impedirlo.
La mayoría exigida figura en el artículo 17.12: para aprobar, limitar, condicionar o prohibir un piso turístico se necesita el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que además deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación. Es decir, el 60% en ambos parámetros a la vez, no solo en el recuento de cabezas.
La cuota de participación depende fundamentalmente de la superficie de cada vivienda, de modo que un ático de gran tamaño puede pesar en la votación más que dos estudios pequeños sumados. Quien aspire a abrir el apartamento turístico debe convencer a ese 60% combinado; si no lo logra, la junta puede denegar el permiso y la actividad queda bloqueada antes de iniciarse.
Los acuerdos de la junta sobre esta materia carecen de efectos retroactivos, según establece el propio artículo 17.12. Una disposición adicional de la ley protege además a quienes ya explotaban su vivienda como alojamiento turístico antes de la reforma y estaban acogidos a la normativa autonómica correspondiente: esos pisos pueden continuar funcionando en los términos y plazos que fije esa regulación.
La comunidad dispone de una herramienta adicional con la misma mayoría del 60%: puede aprobar cuotas especiales de gastos o incrementar la participación del piso turístico en los gastos comunes, con el límite de que ese aumento no supere el 20%. Si un propietario pone en marcha el alquiler sin autorización, el presidente de la comunidad puede exigirle el cese inmediato; de no atenderlo, la junta puede autorizar una acción judicial de cesación, y el juez tiene la facultad de privarle del uso de la vivienda hasta por tres años.
El procedimiento para llevarlo a junta
La ley marca un itinerario concreto cuando un vecino plantea abrir un piso turístico o ya lo ha hecho sin permiso: solicitar por escrito al presidente que incluya el asunto en el orden del día, votar en junta la aprobación, limitación o prohibición, comprobar que el acuerdo reúne las dos mayorías del 60%, dejar constancia en el acta de los votos con sus cuotas respectivas, requerir el cese si la actividad ya se ha iniciado y, en último término, autorizar la vía judicial si el propietario hace caso omiso.
El régimen estatal no sustituye a la regulación autonómica y municipal sobre viviendas de uso turístico, que opera en paralelo y que en varias comunidades añade exigencias de licencia propias. El debate sobre los alojamientos turísticos ha desbordado las juntas de vecinos: en Sevilla, la Policía Nacional desalojó la acampada por la vivienda de Las Setas, una de las protestas que han situado el acceso a la vivienda en el centro de la agenda.
El acuerdo adoptado en junta puede impugnarse ante los tribunales en un plazo de tres meses desde su adopción, o de un año si se considera contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad.
