El regreso a la obra directa no sustituye las dos funciones históricas del Fondo —resguardar el ahorro de vivienda de los trabajadores al servicio del Estado y facilitar créditos hipotecarios—, sino que se suma a ellas como tercer eje. Maldonado detalló que este esquema tripartito se sostiene en un mecanismo de control interno que involucra a instancias externas al propio Fovissste.
"Ahora logramos tener estas tres funciones cuidando ese equilibrio financiero, gracias a que nos acompaña nuestra área de administración de riesgos, nuestras decisiones están revisadas, se hace un cálculo y nos acompaña nuestro órgano de gobierno; ahí tenemos a la Secretaría Anticorrupción y Buen Gobierno y a la Secretaría de Hacienda", explicó Jabnely Maldonado, vocal ejecutiva del Fovissste.
La pausa de 34 años en la construcción directa marca un giro respecto al modelo que dominó la política habitacional pública desde los años noventa, cuando el Fovissste y el Infonavit dejaron de edificar para convertirse en entidades esencialmente financieras que otorgaban crédito y dejaban la obra al sector privado. Ese esquema derivó en desarrollos masivos, muchas veces alejados de los centros de trabajo, que arrastraron problemas de abandono y sobreprecio del suelo urbano.
Puebla, Hidalgo y Campeche, primeras obras
El Fondo ya inició las primeras obras del programa y prevé que los resultados de esta nueva etapa sean visibles a partir del próximo año, con proyectos localizados en Puebla, Hidalgo y Campeche. La elección de esas entidades responde a la disponibilidad de suelo, un factor que la propia funcionaria identificó como el principal obstáculo para cumplir la meta sexenal.
La derechohabiencia del Fovissste se concentra mayoritariamente en las capitales del país, zonas donde escasea la tierra disponible y donde los costos de adquisición tienden a ser más altos. "En las capitales se vuelve mucho más complejo tener suelo", indicó Maldonado, quien señaló que la localización de los proyectos será determinante para atender la demanda real de los trabajadores afiliados, y que el Fondo busca conseguir suelo precisamente donde se concentra esa derechohabiencia, con el criterio adicional de que las viviendas queden cerca de los centros de trabajo.
El modelo de construcción se inserta en la política de suelo de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, que fija criterios sobre ubicación del terreno, servicios disponibles, transporte y conexión con las zonas urbanas ya consolidadas. Ese marco busca evitar que la nueva vivienda del Bienestar replique el patrón de desarrollos alejados de las fuentes de empleo, un problema recurrente en la política habitacional mexicana de las últimas décadas.
El financiamiento se concentra en ingresos de 30,000 pesos
La nueva oferta apunta principalmente a los trabajadores del Estado con menores percepciones, un segmento que hoy enfrenta dificultades para encontrar propiedades acordes con el monto de crédito al que puede acceder. De acuerdo con Maldonado, el financiamiento del Fondo se concentra sobre todo entre quienes ganan alrededor de 30,000 pesos, mientras que los trabajadores de menores ingresos quedan con opciones más limitadas en el mercado.
Para atender a ese grupo, el programa Vivienda para el Bienestar contempla créditos denominados en pesos, con tasa y plazo fijos, dirigidos a trabajadores que perciben entre uno y dos salarios mínimos. Este esquema ya opera en las primeras viviendas en construcción en Puebla y representa, junto con el cambio en la denominación de los créditos, la otra transformación relevante del organismo.
Como parte de la puesta en marcha, el Fovissste prepara el lanzamiento de un Registro Nacional para Derechohabientes y otro para proveedores, además de consolidar el modelo de crédito de Vivienda para el Bienestar. Maldonado explicó que el registro de trabajadores permitirá identificar en qué regiones existe mayor demanda insatisfecha y ajustar la distribución geográfica de los futuros proyectos.
Dentro de la reestructura de la cartera, el programa de apoyos contempla atender a 400,000 familias mediante condonaciones, descuentos, congelamientos, reestructuras y liquidaciones de créditos que resultaron impagables; hasta ahora 321,210 familias han sido beneficiadas, equivalente a 80% de la meta. La reestructura de créditos denominados en Unidades de Medida y Actualización (UMA) a pesos está dirigida a 78,790 familias con los financiamientos más deteriorados del Fondo.
Para ellas se eliminará la actualización anual conforme a la UMA y se fijará un pago constante en pesos, con una tasa de interés fija de 9%. El proceso no tiene un plazo único: cada crédito se revisa de manera individual y requiere que el trabajador asuma una corresponsabilidad para avanzar en el saneamiento. A partir del próximo año el Fovissste dejará de otorgar créditos nuevos en UMA, de modo que toda la originación futura será exclusivamente en pesos.
"Estamos ahorita en un proceso en el que no queremos que haya más créditos en UMAS, reestructurando los créditos que se tienen que reestructurar para que ya no estén en UMA sino en pesos. O sea, todas esas acciones están cambiando con esta nueva mirada de sentido social del Fovissste", puntualizó Jabnely Maldonado, vocal ejecutiva del Fovissste.
La funcionaria sostuvo que el Fondo parte de una posición financiera que le permite sostener esta nueva etapa sin comprometer su viabilidad: una fortaleza financiera superior a 19% y recursos líquidos cercanos a 100,000 mdp. Ese colchón, dijo, es lo que respalda la decisión de sumar la construcción directa a las funciones tradicionales del organismo sin renunciar al control de riesgos que exige su órgano de gobierno.
El plan del Fovissste se inscribe en un entorno de economía en recuperación, luego de que el Inegi reportara que la economía mexicana creció 0.8% mensual en julio, su segunda mayor alza del año. El desafío inmediato del Fondo, según lo planteado por Maldonado, seguirá siendo encontrar suelo disponible en las capitales donde se concentra su derechohabiencia, con los primeros resultados previstos para el próximo año en Puebla, Hidalgo y Campeche.