El 23% de subida interanual que recoge el informe de Savills se refiere específicamente a la vivienda nueva, un segmento donde la oferta es más limitada que en el mercado de segunda mano. El Hemiciclo no ha podido corroborar esta cifra con una segunda fuente independiente —solo consta un medio, otro medio—, por lo que debe tomarse con la cautela propia de un dato procedente de un único informe sectorial, elaborado además por una consultora con intereses comerciales directos en el mercado que analiza.
Para dimensionar la magnitud del alza conviene compararla con la referencia oficial. El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica trimestralmente el Índice de Precios de Vivienda, que en los últimos ejercicios ha situado la subida media de la vivienda libre en España en tasas interanuales de un solo dígito, muy por debajo del 23% atribuido a la franja litoral malagueña. Si la cifra de Savills se confirmara con datos oficiales, la Costa del Sol estaría encareciéndose a un ritmo notablemente superior al promedio nacional, reforzando su condición de mercado singular.
Qué significa comprar sobre plano
El informe destaca que hasta el 50% de las transacciones de vivienda nueva en la zona se cierran sobre plano, es decir, antes de que el edificio esté terminado. Esta modalidad, habitual en ciclos de fuerte demanda, permite acceder a precios de entrada más bajos que la vivienda ya construida, aunque conlleva mayor riesgo si el promotor incumple plazos. En España, las cantidades entregadas a cuenta están protegidas por la Ley de Ordenación de la Edificación, que obliga a los promotores a garantizarlas mediante aval o seguro, una salvaguarda reforzada tras los reveses de la crisis de 2008.
Los perfiles compradores señalados por Savills coinciden con los que han marcado el mercado de la Costa del Sol desde los años setenta, cuando Marbella se consolidó como destino de la élite europea. La novedad del ciclo actual es la incorporación de compradores que fijan su residencia en España o combinan teletrabajo con estancias prolongadas, un fenómeno favorecido por el visado de nómada digital introducido por la Ley de fomento del ecosistema de las empresas emergentes de 2022.
El precedente del ladrillo de 2008
La Costa del Sol no es ajena a los ciclos de sobrecalentamiento. El boom de la construcción previo a 2008 dejó urbanizaciones inacabadas y municipios lastrados por deuda urbanística, un pasivo que tardó más de una década en digerirse y que en algunos casos derivó en procesos judiciales sonados, como el caso Malaya en el propio Ayuntamiento de Marbella. La diferencia respecto a aquel ciclo es que la demanda extranjera aporta hoy liquidez con menor apalancamiento bancario, un matiz que reduce —aunque no elimina— el riesgo de un ajuste brusco.
El contraste con la vivienda protegida
El artículo de otro medio enlaza este informe con otro problema estructural de la provincia: apenas el 3% de los nuevos proyectos privados en Málaga son de vivienda protegida (VPO), según datos recogidos por el propio medio. Esta escasez agrava el desajuste entre lo que puede pagar la población local y los precios que fija un mercado cada vez más orientado al comprador internacional, en un territorio donde los salarios medios se sitúan por debajo de la media nacional según la Encuesta de Estructura Salarial del INE.
El debate sobre la causa del encarecimiento enfrenta dos lecturas. Las patronales de promotores sostienen habitualmente que la rigidez urbanística y la escasez de suelo finalista, y no la demanda extranjera, son el principal factor del alza de precios. Frente a ellas, colectivos vecinales y plataformas por el derecho a la vivienda vienen denunciando en alegaciones a planes urbanísticos la expulsión de residentes locales y reclaman límites a las licencias de vivienda de lujo. El Hemiciclo no dispone de declaraciones textuales atribuibles a ninguna de las partes en el material de origen.
El marco legal de la compra por extranjeros
La adquisición de vivienda por no residentes no tiene en España restricciones específicas de nacionalidad para ciudadanos de la Unión Europea, en virtud de la libre circulación de capitales del Tratado de Funcionamiento de la UE. Los compradores de fuera de la Unión, como los británicos tras el Brexit, pueden operar igualmente, aunque con trámites adicionales como el número de identificación de extranjero (NIE). España, además, suprimió en 2025 la denominada 'golden visa', el visado de residencia por inversión inmobiliaria, mediante la Ley Orgánica de eficiencia del servicio público de Justicia, con el objetivo declarado de aliviar la presión especulativa en zonas tensionadas.
Los mecanismos de intervención pendientes
A nivel estatal, la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 permite declarar zonas de mercado tensionado con topes a los alquileres, pero su aplicación depende de que la comunidad autónoma las active, algo que la Junta de Andalucía no ha impulsado con carácter general en la provincia de Málaga. En materia de suelo protegido, la competencia urbanística recae también en la administración autonómica y en los ayuntamientos, lo que fragmenta cualquier respuesta al desajuste entre precios y renta local.
Qué permitirá contrastar el dato
Los próximos indicadores oficiales servirán para verificar la magnitud del fenómeno descrito por Savills. El Índice de Precios de Vivienda del INE y las estadísticas de compraventa por nacionalidad del comprador que publica periódicamente el Colegio de Registradores permitirán, en los próximos trimestres, contrastar con fuentes públicas si el encarecimiento de la Costa del Sol se sostiene o se modera a lo largo de 2026, y en qué medida la demanda internacional explica realmente la brecha con la media nacional.
