El fenómeno que describe Monràs tiene nombre en la literatura urbanística: gentrificación inducida por políticas públicas. No se trata solo de que el mercado encarezca zonas atractivas por su ubicación o su patrimonio, sino de que las propias intervenciones diseñadas para mejorar la vida de un barrio —renovación de plazas, ampliación de líneas de metro o autobús, peatonalización de calles— generan una revalorización del suelo que, sin mecanismos correctores, beneficia a la propiedad y penaliza al inquilino. El economista, formado en la Universitat Pompeu Fabra, basa su análisis en la comparación del gasto en vivienda según el nivel de renta: la proporción que consumen las familias con menos recursos, en torno al 40% de sus ingresos según su cálculo, duplica la que soportan las de mayor renta, cercana al 20%. Esa brecha, sostiene, tiende a ampliarse en los barrios que experimentan procesos de mejora urbana acelerada.
El diagnóstico enlaza con las referencias oficiales sobre esfuerzo financiero de los hogares. El umbral del 40% de la renta disponible es el que emplea la estadística europea para definir la sobrecarga de gastos de vivienda: por encima de ese porcentaje, Eurostat considera que un hogar soporta un esfuerzo excesivo, con márgenes muy estrechos para alimentación, sanidad o ahorro. El Instituto Nacional de Estadística, a través de la Encuesta de Condiciones de Vida, viene registrando en España una tasa de sobrecarga superior a la media de la eurozona, especialmente concentrada entre los hogares del primer quintil de renta. Esa fotografía estadística coincide con el diagnóstico de Monràs: no es que falte vivienda en términos absolutos, sino que su precio y su distribución expulsan a quienes menos tienen de los barrios que mejoran.
Del Raval a Orcasitas: dos décadas de precedentes
La discusión sobre si la regeneración urbana perjudica a los residentes originales no es nueva en España. El caso más citado por los urbanistas es el del Raval de Barcelona, donde las inversiones públicas de las décadas de 1990 y 2000 coincidieron con una sustitución progresiva de la población documentada por numerosos estudios académicos. Algo similar se ha señalado en Lavapiés o Malasaña, en Madrid, y más recientemente en el Cabanyal de Valencia, cuyos planes de reforma han generado litigios y movilizaciones vecinales. El precedente histórico más lejano se remonta a los planes de remodelación de la periferia madrileña en los años ochenta, cuando la sustitución de infravivienda por bloques de protección oficial en zonas como Orcasitas o San Blas mejoró objetivamente las condiciones habitacionales, pero provocó realojos y tensiones que muchos historiadores urbanos consideran el antecedente directo del debate actual.
Ayuntamientos de distinto signo han ensayado fórmulas para contener estos efectos, con resultados desiguales. Barcelona aplicó desde 2016 mecanismos de reserva de vivienda protegida en nuevas promociones y limitó los pisos turísticos en determinadas zonas; Madrid ha optado por incentivos fiscales a la rehabilitación con condiciones de alquiler asequible en algunos distritos. Ninguna de estas medidas, según coinciden distintos análisis universitarios, ha logrado neutralizar por completo la presión alcista sobre el precio del suelo que sigue a la mejora de un barrio.
El marco estatal es la Ley por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde 2023, que faculta a las comunidades autónomas para declarar zonas de mercado tensionado, con topes al alquiler y bonificaciones fiscales para grandes tenedores que rebajen precios. Cataluña ha sido la comunidad que más ha utilizado ese mecanismo, aunque su aplicación ha topado con recursos judiciales de asociaciones de propietarios que cuestionan su encaje constitucional. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana defiende que la norma ofrece a las autonomías la herramienta para contener los precios en las zonas más presionadas.
Desde el sector inmobiliario, representado por asociaciones como Asprima en Madrid o el Gremi de Constructors en Cataluña, se argumenta que el problema de fondo no es la mejora urbana sino la escasez de oferta nueva, agravada por la lentitud en la tramitación de licencias y la limitada disponibilidad de suelo finalista. Estas organizaciones sostienen que limitar precios sin aumentar la construcción solo desincentiva la inversión y reduce el parque disponible a medio plazo. Las organizaciones vecinales y plataformas por el derecho a la vivienda, como el Sindicat de Llogateres en Cataluña, plantean la lectura opuesta: atribuyen el encarecimiento a la especulación y a la financiarización del mercado residencial, con la entrada de fondos de inversión en la compra de edificios enteros para alquiler. Ambas posiciones coinciden, sin embargo, en que la brecha de esfuerzo entre rentas altas y bajas que identifica Monràs refleja un problema estructural sin resolver.
El propio investigador ha subrayado que su trabajo no pretende desalentar las políticas de mejora urbana, sino advertir de la necesidad de acompañarlas con instrumentos de protección al inquilino y de control del precio del suelo, para evitar que el beneficio de la inversión pública termine capitalizado únicamente por la propiedad y el capital inmobiliario. La Fundación BBVA, que concede las Becas Leonardo desde 2016 para apoyar la investigación en distintas disciplinas, seleccionó a Monràs en la convocatoria de 2024 dentro del área de Economía; el programa financia proyectos de investigadores en fase de consolidación sin condicionar el uso de los resultados a ninguna aplicación política.
Los próximos meses permitirán calibrar el alcance de estas políticas. El Gobierno central prevé avanzar en el desarrollo reglamentario de la Ley de Vivienda, mientras varias comunidades deben decidir si renuevan o amplían la declaración de zonas tensionadas. El INE actualizará en los próximos trimestres los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida, que permitirán comprobar si la brecha de esfuerzo económico entre hogares de distinta renta se ha ampliado o corregido respecto al último registro disponible.
