En su comparación anual, la construcción de viviendas unifamiliares —que concentra la mayor parte de la edificación residencial en EU— se contrajo 15.7% en julio, de acuerdo con el reporte de la Oficina del Censo. El total de nuevas obras iniciadas, que incluye estructuras multifamiliares como edificios de departamentos, cayó 12.4% respecto al mes previo, hasta 1.239 millones de unidades, por debajo de la estimación de 1.35 millones que preveían los economistas consultados por Reuters.
No todos los indicadores fueron negativos. Las licencias para la futura construcción de viviendas unifamiliares, consideradas un adelantado de la actividad constructora, aumentaron 2.5% en julio y 1.1% en su comparación anual, lo que representó apenas el segundo incremento interanual registrado en los últimos dos años. Pese a ello, la tasa de expedición de permisos se mantiene cerca de su nivel más bajo en tres años, según el mismo reporte oficial.
En el agregado de permisos de construcción residencial —que suma vivienda unifamiliar y multifamiliar— se observó un repunte de 5.0% mensual, hasta 1.443 millones de unidades, cifra que superó la expectativa de los analistas, situada en 1.37 millones. El contraste entre el desplome de las obras iniciadas y el repunte de los permisos sugiere que los constructores estadounidenses acumulan autorizaciones sin concretar de inmediato nuevos proyectos.
Ben Ayers, economista sénior de la firma financiera Nationwide, sostuvo que, mientras las tasas hipotecarias no bajen lo suficiente para permitir a los constructores colocar en el mercado las viviendas ya terminadas o en proceso, es previsible que la industria mantenga cautela frente a nuevas inversiones. "Esperamos que los constructores sigan mostrándose reticentes a realizar inversiones significativas en nuevos proyectos", dijo. Su lectura coincide con el patrón que muestran los datos: acumulación de inventario y freno en el arranque de obra nueva.
El mercado de vivienda usada tampoco mostró señales de recuperación. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de EU reportó que la firma de contratos de compraventa de casas de segunda mano —un indicador que anticipa cierres de venta uno o dos meses después— bajó 2.3% en julio respecto al mes anterior, hasta su nivel más bajo desde enero de este año. La combinación de tasas elevadas y escasa oferta de vivienda en el mercado sigue afectando la asequibilidad y las tasas de venta, según el reporte.
El fenómeno no es reciente. Desde que la Reserva Federal de Estados Unidos elevó de forma sostenida sus tasas de referencia a partir de 2022 para contener la inflación, el costo del crédito hipotecario en ese país se encareció de manera significativa, lo que redujo el acceso de los compradores y desincentivó a los propietarios actuales para vender y refinanciar a tasas más altas. A ello se suman la escasez de terrenos urbanizables, el encarecimiento de materiales y la falta de mano de obra calificada, factores que analistas del sector describen como más estructurales que coyunturales.
Las vías de transmisión hacia México
El deterioro del sector de la vivienda en Estados Unidos tiene implicaciones para México por al menos dos vías, dada la estrecha integración económica bajo el marco del T-MEC. La primera es comercial: empresas mexicanas exportadoras de cemento, acero, vidrio y otros insumos de construcción dependen en buena medida de la demanda del mercado estadounidense, de modo que una desaceleración prolongada suele anticipar menor demanda de esos productos. La segunda es la de las remesas y el empleo, ya que buena parte de la fuerza laboral migrante mexicana en EU se concentra en el sector de la construcción, por lo que una contracción sostenida puede repercutir en los flujos de remesas hacia México, reportados mensualmente por el Banco de México (Banxico).
El episodio se inscribe en un patrón conocido en la relación económica bilateral. Durante la crisis hipotecaria de 2008, el colapso del mercado de vivienda estadounidense —derivado entonces de las hipotecas de alto riesgo— tuvo un efecto de arrastre severo sobre la economía mexicana, que resintió tanto la caída de las exportaciones manufactureras como la contracción abrupta de las remesas. Aunque el contexto actual no es comparable en magnitud, el precedente ilustra la sensibilidad de la economía mexicana a los ciclos inmobiliarios de su principal socio comercial.
La relación comercial en materia de manufactura y materiales de construcción figura entre los temas sensibles del T-MEC, sujeto a procesos de revisión conjunta entre los tres países socios. Un enfriamiento prolongado de la vivienda estadounidense podría añadir presión adicional a esa agenda, en la que la integración de las cadenas de suministro de Norteamérica ocupa un lugar central.
De cara a los próximos meses, el indicador clave a seguir será la trayectoria de las tasas hipotecarias en Estados Unidos y las decisiones de política monetaria de la Reserva Federal, cuyo margen de maniobra dependerá de la evolución de la inflación estadounidense. Un recorte de tasas podría descongelar parte de la demanda embalsada tanto de compradores como de constructores; su prolongación en niveles altos apunta a que el mercado inmobiliario de EU continuará bajo presión, con las consecuentes derivaciones para la actividad exportadora y el empleo ligado a la construcción en México.