La norma no nació para regular el tabaco, sino cualquier actividad que los estatutos prohíban o que resulte «dañosa para la finca» o contraria a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El humo de un fumador que se filtra de forma reiterada en la vivienda contigua encaja en ese supuesto cuando genera una molestia acreditable para quien la padece.
«Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas», artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El procedimiento no empieza en un juzgado. El primer paso corresponde al presidente de la comunidad, que debe requerir al vecino la cesación inmediata de la conducta bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales. Solo si el infractor persiste, y previa autorización de la junta de propietarios convocada al efecto, el presidente puede entablar la acción de cesación.
Esa acción se tramita, en lo no previsto expresamente por el propio artículo, a través del juicio ordinario, la vía procesal civil reservada a las reclamaciones de mayor cuantía o complejidad. Durante el proceso, el juez puede acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia si el infractor la incumple, y adoptar cuantas medidas adicionales considere precisas para asegurar el cumplimiento de la orden.
La ley contempla un desenlace que va más allá de la simple orden de cese. Si la sentencia es estimatoria, el juez puede imponer, además de la cesación definitiva y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o el local por un plazo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.
«Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad», artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La norma, vigente desde 1960 y reformada en distintas ocasiones para adaptarla a la convivencia en edificios de propietarios, no distingue expresamente entre el humo de tabaco y otras fuentes de molestia como ruidos o malos olores: el criterio decisivo es la afectación real y acreditada a la convivencia vecinal, no la naturaleza concreta del acto. Esa vía convive con otros litigios recientes sobre usos de la vivienda, como el fallo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que anuló multas de 30.001 euros a pisos turísticos por el tipo sancionador aplicado.
