El Ejecutivo de PSOE y Sumar afronta la tramitación de este decreto en un contexto de tensión social poco habitual en el debate sobre vivienda. El desahucio de una anciana identificada como Maricarmen ha derivado en un movimiento de protesta con cientos de jóvenes acampados en la capital, convocados por el Sindicato de Inquilinas, una organización próxima a Sumar. El foco del malestar se ha dirigido hacia los fondos de inversión y los propietarios, mientras quedan en segundo plano las causas estructurales que arrastra el mercado desde hace años.
Entre esos factores menos visibles figura la ausencia de una planificación demográfica adecuada. Ramón Bastida, profesor de la UPF-BSM y director de la Cátedra de Vivienda Digna y Sostenible de la UPF-BSM y Metropolitan House, sitúa ahí una de las raíces del desajuste entre oferta y demanda, en un momento en que la creación de hogares se ha acelerado por la llegada de población inmigrante durante el último lustro.
«Ha faltado una mejor previsión de las necesidades de vivienda. Si el país estaba experimentando un crecimiento demográfico sostenido, habría sido necesario anticipar ese escenario con un incremento de la construcción de vivienda suficiente para responder a la demanda», señala Ramón Bastida, profesor de la UPF-BSM.
Bastida añade un segundo elemento: la congelación del parque de vivienda protegida, que no solo no ha crecido en los últimos años sino que en parte se ha desplazado hacia el mercado libre. Esa fuga reduce año a año la bolsa de vivienda asequible disponible para las familias con menos recursos. Es un factor, precisa, que ayuda a explicar la situación actual «aunque no el único».
Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid, pone el acento en otra carencia estructural: el tamaño del parque público de alquiler en España, que califica de «extraordinariamente reducido». A su juicio, existe además un factor del que apenas se habla en el debate público, la fiscalidad vinculada a la vivienda.
«Durante décadas las Administraciones han obtenido importantes ingresos vinculados a la vivienda -por su adquisición, tenencia y transmisión- sin reinvertir una parte suficiente de esos recursos en políticas de vivienda y, particularmente, en crear un parque público estable. Hemos utilizado la vivienda como fuente de ingresos, pero no hemos gastado en vivienda lo necesario para garantizar el acceso a quienes no pueden hacerlo en el mercado», sostiene Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil de la UCM.
Para Cuena, el diagnóstico se traduce en una hoja de ruta concreta: aumentar simultáneamente la oferta privada, la pública y la asequible, lo que exige actuar sobre la presión que encarece los precios desde el origen. «Para construir hay que liberar suelo, agilizar el planeamiento y las licencias y revisar también una fiscalidad que encarece considerablemente el acceso a la vivienda», resume la catedrática.
Los visados suben un 30% en un lustro
Los datos de construcción muestran un repunte insuficiente para cerrar la brecha. Los visados de obra nueva han aumentado un 30% en los últimos cinco años, pero el ritmo sigue siendo renqueante frente a un déficit que se acerca al millón de viviendas, según el Banco de España. La reforma de la ley del suelo, pendiente desde hace tiempo, continúa sin materializarse, lo que mantiene paralizados los planeamientos urbanísticos de cientos de ayuntamientos españoles.
La escasez de suelo urbanizable disponible y la lentitud de las licencias son un cuello de botella recurrente en la política de vivienda española. La Ley del Suelo de 2007 y sus sucesivas reformas dejaron en manos de comunidades y ayuntamientos buena parte del planeamiento urbanístico, lo que fragmenta los procedimientos y alarga los plazos para que una promoción llegue al mercado. El estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, con el desplome de los visados de obra nueva, dejó además una década de construcción bajo mínimos cuyos efectos aún se arrastran.
Julio Tejedor, catedrático de Derecho Administrativo en la Universidad de Zaragoza, atribuye parte del bloqueo a la falta de coordinación entre administraciones a la hora de promover vivienda. En su opinión, sería necesario un consenso sobre los elementos fundamentales que estructuren la política habitacional, más allá de las diferencias entre gobiernos de distinto signo.
«Tiene que haber un acuerdo, un consenso en los elementos fundamentales que estructuren la política de vivienda; puedes pactar las condiciones en las que una empresa pública autonómica o municipal puede desarrollar vivienda social y las condiciones en las que se puede hacer a través de la colaboración público-privada. Luego, cada Gobierno podrá impulsar las soluciones que considere, pero con un consenso en lo fundamental», opina Julio Tejedor, catedrático de Derecho Administrativo en la Universidad de Zaragoza.
Tejedor subraya además la necesidad de recuperar la confianza de los operadores que actúan en el mercado del alquiler, condición que considera imprescindible para que la oferta responda a la demanda existente. «Cualquier mercado, y el del alquiler no es distinto, necesita unas condiciones mínimas de seguridad jurídica para estimular la oferta, que al final es la que puede acabar cubriendo las necesidades de alojamiento», advierte el catedrático zaragozano.
El nuevo decreto se produce en paralelo a otras señales de ajuste en la economía de los hogares: el ahorro de las familias ha caído al 4,1% de la renta disponible, ocho décimas menos que el año anterior, lo que reduce el margen para afrontar el acceso a una vivienda en propiedad o alquiler. El texto que el Ejecutivo lleva este martes al Consejo de Ministros llega tras la acampada registrada en la Puerta del Sol.
