La frontera entre la obra libre y la sujeta a autorización no depende solo de la voluntad del propietario, sino de un doble filtro: el que impone la comunidad de vecinos a través de la Ley de Propiedad Horizontal y el que exige cada ayuntamiento mediante sus ordenanzas urbanísticas. Ambos regímenes conviven y generan confusión frecuente sobre qué reformas domésticas requieren trámite.
El texto marca sus límites en la propia letra del artículo 7.1: «el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad». En el resto del inmueble no cabe alteración alguna, y las reparaciones urgentes deben comunicarse sin dilación al administrador.
Cuando la intervención resulta visible desde el exterior o afecta a la fachada, el artículo 17 de la misma ley eleva la exigencia hasta requerir el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas de participación. La estética del edificio queda así reservada a una mayoría reforzada de la comunidad.
Pintar paredes, cambiar suelos, sustituir puertas interiores o renovar baños y cocinas sin tocar tabiques estructurales figuran entre las actuaciones que, según la normativa de cada ayuntamiento, pueden ejecutarse sin licencia. Lo mismo ocurre con la sustitución de calderas, la instalación de aire acondicionado interior o la renovación de instalaciones eléctricas y de fontanería que no impliquen obras de envergadura. Que una reforma sea menor, advierte la norma, no significa que quede exenta de todo trámite: algunas actuaciones requieren comunicación previa o declaración responsable.
El cauce judicial ante actividades molestas
La ley no se limita a las obras: prevé un mecanismo específico cuando un propietario desarrolla actividades prohibidas por los estatutos, dañinas para la finca o contrarias a la normativa sobre actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. El artículo 7.2 obliga entonces al presidente de la comunidad a requerir el cese inmediato, con advertencia expresa de que la persistencia habilitará acciones judiciales. Si el infractor desatiende el requerimiento, el presidente —con autorización previa de la junta de propietarios convocada al efecto— puede presentar una acción de cesación ante los tribunales, y el juez puede decretar como medida cautelar el cese inmediato bajo advertencia de que incumplirla podría constituir un delito de desobediencia.
La propia ley detalla el alcance de una eventual sentencia estimatoria en este tipo de procedimientos:
«Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento», recoge el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Cuando una obra se ejecuta sin la autorización administrativa exigida por el ayuntamiento, ya sea porque se detecta en una inspección o por denuncia vecinal, la Administración puede ordenar la paralización inmediata de los trabajos, imponer una sanción económica, exigir la demolición cuando no sea legalizable —con los costes a cargo del propietario— e incluso derivar el asunto hacia responsabilidad penal. El propietario del inmueble suele asumir la posición de principal responsable frente al ayuntamiento, incluso si contrató a una empresa para la reforma; la constructora puede enfrentarse a sanciones si actúa sin la documentación exigida, y el técnico director —arquitecto o arquitecto técnico— asume también responsabilidades propias en función de su intervención.
