El razonamiento de Bernardos parte de una comparación entre dos ciclos distintos. Durante los años previos a la crisis financiera de 2008, recuerda, la banca española concedió hipotecas con una laxitud que hoy resultaría impensable, incluyendo operaciones a clientes con escasa capacidad de pago. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la posterior recesión invirtieron esa tendencia: durante casi una década, comprar una vivienda dejó de ser una opción viable para buena parte de la población, no porque desapareciera la necesidad, sino porque el crédito se restringió y los ingresos no acompañaron.
Esa generación que quedó al margen del mercado, sostiene el economista, no ha desaparecido; simplemente se ha ido acumulando. «Tenemos una cantidad de personas que pueden comprar una vivienda en el futuro espectacular, como nunca hemos tenido», afirmó en la entrevista. A ese colectivo se suma, según su análisis, el crecimiento demográfico de los últimos años, que también demanda vivienda en un parque que no crece al mismo ritmo.
Bernardos ilustra el cambio de paradigma financiero con una comparación histórica. En 1991, según datos del Banco de España que cita en la entrevista, los tipos de interés se situaban en el 16,5% y acceder a una vivienda exigía destinar más del 70% del salario al pago de la hipoteca. Treinta y cinco años después, con hipotecas fijas en el entorno del 2,3% y plazos de amortización que se extienden habitualmente a 30 o 35 años —y en ocasiones hasta 40—, la capacidad de endeudamiento de las familias se ha multiplicado, aunque el peso de la cuota sobre la renta disponible sigue figurando entre las principales preocupaciones de los hogares.
«Cuanto menor es el tipo de interés y cuanto mayor es el plazo de devolución de la hipoteca, más crédito te pueden dar», resumió el profesor. La lógica que expone es directa: si las entidades pueden prestar más manteniendo cuotas asumibles, los compradores ofrecen más por el mismo inmueble, lo que presiona los precios al alza. Para Bernardos, esta dinámica —y no únicamente la escasez de suelo o la lentitud de la obra nueva— explica en buena medida la revalorización acumulada de la vivienda durante las últimas tres décadas.
La «trampa mortal» del alquiler y el argumento patrimonial
La situación resulta especialmente gravosa para los jóvenes, atrapados entre un alquiler que absorbe una parte creciente de su salario y la dificultad de ahorrar el capital necesario para la entrada. Bernardos denomina a esa dinámica «la trampa mortal»: cuanto más alto es el alquiler, menos margen queda para ahorrar, y cuanto menos se ahorra, más tiempo se permanece atrapado. Su posición en el debate entre comprar o alquilar es tajante: «Yo apuesto decididamente por la propiedad». El argumento de fondo es financiero: en el alquiler la renta retribuye el uso de una vivienda ajena sin generar patrimonio, mientras que en una hipoteca parte de la cuota amortiza capital y construye un activo que queda en propiedad del comprador.
El economista extiende su análisis hasta el horizonte de la jubilación, enlazando la vivienda con la sostenibilidad del sistema público de pensiones. El Banco de España y la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF) han advertido en distintos informes del reto que el envejecimiento poblacional representa para el gasto en pensiones contributivas en las próximas décadas. En ese contexto, Bernardos considera que «lo peor que le puede suceder a un joven de 30 años es jubilarse y vivir de alquiler», ya que unos ingresos previsiblemente menores en la vejez harían más difícil afrontar una renta mensual que si la vivienda ya estuviera pagada.
Frente a ese diagnóstico, Bernardos no defiende que los jóvenes aspiren de entrada a la vivienda definitiva, sino que propone facilitar un primer paso en el mercado, aunque sea con inmuebles más pequeños que permitan después dar el salto conforme mejoren los ingresos. Entre sus propuestas concretas figuran las hipotecas al 100% del valor respaldadas por avales públicos y la posibilidad de fraccionar en plazos el pago de los impuestos vinculados a la compraventa.
El diagnóstico no es unánime entre los analistas del sector. Otras voces del ámbito inmobiliario y organizaciones de consumidores atribuyen la escalada de precios sobre todo a la escasez de vivienda nueva, la lentitud de la tramitación urbanística en numerosos ayuntamientos y el peso creciente de la vivienda turística y de las grandes tenedoras en los centros urbanos, factores que reducirían la oferta disponible con independencia de las condiciones hipotecarias. El propio Banco de España, en sus informes de estabilidad financiera, ha señalado la combinación de baja oferta y demanda sostenida como el principal factor tras la subida de precios de los últimos ejercicios.
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, por su parte, ha defendido en distintas comparecencias parlamentarias que la respuesta pasa por ampliar el parque público y protegido, limitar los alquileres en zonas tensionadas al amparo de la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 y reforzar la fiscalidad sobre la vivienda vacía, un enfoque que se distancia del que plantea Bernardos y que ha alimentado un debate recurrente entre quienes reclaman más intervención pública y quienes abogan por liberalizar la construcción y facilitar el acceso al crédito.
La cuestión del precio de la vivienda ha marcado la agenda económica española de forma casi ininterrumpida desde la salida de la crisis de 2008, con hitos como la creación de la Sareb en 2012, la aprobación de sucesivos planes estatales de vivienda y, más recientemente, la citada ley de 2023, cuya aplicación desigual entre comunidades autónomas —Cataluña y el País Vasco han declarado zonas tensionadas, mientras que Madrid y otras regiones se han negado— ilustra hasta qué punto la vivienda sigue siendo un terreno de fricción entre administraciones de distinto signo.
Los datos oficiales respaldan la percepción de tensión. El Instituto Nacional de Estadística ha situado la subida interanual del precio de la vivienda por encima de la inflación general en sus últimas estadísticas trimestrales, mientras que el Banco de España ha recordado que el esfuerzo financiero medio de los hogares para acceder a una vivienda se mantiene por encima del umbral que el propio organismo considera razonable, en el entorno del 30% de la renta disponible.
El debate sobre si la solución pasa por facilitar más crédito, liberalizar el alquiler, incentivar la construcción o intervenir los precios seguirá probablemente en el centro de la discusión en los próximos meses, en un contexto en el que ni el Gobierno central, ni las comunidades autónomas, ni el sector financiero coinciden en el diagnóstico ni en las recetas. Lo que las cifras del Banco de España y del INE confirman es que la brecha entre salarios y precios de la vivienda sigue siendo, casi dos décadas después del inicio de la crisis financiera, uno de los mayores desafíos pendientes de la economía española.
