La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, publicada en el Boletín Oficial del Estado, es la norma que regula los derechos y obligaciones de quienes comparten un inmueble dividido en pisos o locales. El texto distingue entre las reformas que un propietario puede ejecutar por su cuenta y aquellas que afectan a la estructura o a la fachada del edificio, categoría en la que se incluye expresamente el cerramiento de terrazas.
El artículo séptimo de la ley permite a cada propietario modificar elementos arquitectónicos o instalaciones de su vivienda "cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario", según recoge el texto legal, aunque obliga a comunicar previamente la obra a quien represente a la comunidad. Cerrar una terraza, sin embargo, no entra en ese supuesto de libre disposición.
El punto tercero del artículo décimo enumera las obras sujetas a "régimen de autorización administrativa", entre las que incluye "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes", según el texto de la norma. Esas actuaciones solo pueden llevarse a cabo cuando "así se haya solicitado" y con la "previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda".
La norma también prevé la posibilidad de que la obra genere daños a otros vecinos y fija a quién corresponde resolverlo:
"En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda", establece la Ley de Propiedad Horizontal.
La mayoría exigida para este tipo de obras se sitúa en las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación del edificio. Sin ese respaldo, el cerramiento carece de cobertura legal, con independencia de que se ejecute en el interior de una vivienda de uso estrictamente privado.
El cerramiento de terrazas es una de las reformas más recurrentes en las comunidades españolas, motivada por el deseo de ampliar el salón, prolongar la cocina o ganar un espacio cerrado para tender la ropa o instalar electrodomésticos. La ley no lo prohíbe, pero lo somete a un procedimiento colectivo que busca proteger tanto la fachada como los derechos del resto de propietarios sobre los elementos que considera comunes, del mismo modo que otras controversias vecinales sobre metros y espacios acaban dirimidas por escrito, como el reciente caso del triplex milanés de Dolce & Gabbana.
La determinación de la indemnización por daños corresponde, según la propia ley, a la junta de propietarios junto con los titulares afectados, que deben pactarla antes de dar luz verde al proyecto.
