El encarecimiento no es un fenómeno aislado de 2025, sino la culminación de una racha que Corpme cifra en once años consecutivos de subidas según su Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR), el indicador que compara el valor de un mismo inmueble en distintos momentos del tiempo para aislar el efecto de cambios en calidad o superficie. Ese índice creció un 16,6% solo en el último año y acumula una subida del 29,3% desde el máximo previo a la crisis financiera de 2007, lo que sitúa el mercado en un terreno que no se pisaba desde hace casi dos décadas.
La vivienda nueva se encareció un 8% hasta los 2.445 euros por metro cuadrado, mientras que la usada subió más rápido, un 9,9%, hasta los 2.240 euros. El precio medio por vivienda transmitida alcanzó los 214.581 euros, un 8,2% más que el año anterior, un incremento que combina el alza del metro cuadrado con el aumento de la superficie media de las operaciones registradas.
La geografía del encarecimiento tiene protagonistas claros. Madrid, con 4.091 euros por metro cuadrado, y Baleares, con 3.988, encabezan la clasificación autonómica, seguidas del País Vasco (3.295) y Cataluña (2.709). Por capitales, San Sebastián se acerca a los 6.107 euros por metro cuadrado, la cifra más alta del país, por delante de Madrid (5.283), Barcelona (4.800), Palma (4.086) y Bilbao (3.514), un mapa que concentra la tensión de precios en los grandes núcleos urbanos y en los destinos turísticos de mayor demanda extranjera.
El volumen de operaciones acompaña la tendencia alcista. Las 705.357 compraventas registradas en 2025 suponen un incremento del 10,7% respecto a 2024 y equivalen a 14,27 transacciones por cada mil habitantes, según el cálculo de Corpme. El repunte es generalizado: todas las comunidades autónomas y cuarenta y nueve de las cincuenta provincias registran avances, con crecimientos de dos dígitos en treinta y siete territorios provinciales, lo que descarta un fenómeno circunscrito a unas pocas plazas.
El comprador extranjero mantiene un papel relevante en ese dinamismo. Según los datos registrales, firmó el 13,82% de las compraventas del año, unas 97.500 operaciones, por encima de las 93.000 de 2024. Británicos (7,97%), alemanes (6,52%) y neerlandeses (6,31%) son las nacionalidades con mayor peso relativo entre los compradores no residentes. Alicante es la provincia con mayor presencia extranjera, con el 43,29% de las compraventas, seguida de Málaga (32,8%) y Santa Cruz de Tenerife (30,04%), un patrón que refleja el arraigo de la demanda internacional en el litoral mediterráneo y en Canarias.
El mercado hipotecario se movió en paralelo. Las hipotecas sobre vivienda crecieron un 14,5% hasta las 498.500, el nivel más alto desde 2010, en pleno ajuste posterior a la crisis financiera. El importe medio del préstamo subió un 10,2% hasta los 163.612 euros, otro máximo histórico según la serie de Corpme, mientras que la cuota mensual media se situó en 769 euros, un 4,2% más que en 2024.
El esfuerzo salarial supera el tercio del sueldo
La cifra que condensa el deterioro de la accesibilidad es el porcentaje del salario que absorbe la cuota hipotecaria media: el 32,67%, frente al mínimo del 27,5% registrado en 2016, según los cálculos del propio Colegio de Registradores a partir de los costes salariales medios. El dato marca una diferencia de más de cinco puntos porcentuales en apenas nueve años. La tensión se agrava de forma notable en algunas comunidades: en Baleares el esfuerzo salarial se dispara hasta el 56,86%, con una cuota media de 1.341 euros mensuales, la más alta del país, mientras que en Madrid la cuota alcanza los 1.184 euros, equivalentes al 41,34% del salario medio regional.
El periodo medio de tenencia de una vivienda también marcó un máximo histórico, con 18,1 años, según Corpme. País Vasco (25,4 años) y Extremadura (21,6) son los territorios donde los propietarios permanecen más tiempo antes de vender, un indicador que suele interpretarse como síntoma de menor rotación del parque y de mayor rigidez del mercado. Los extranjeros firman el 7,92% de las hipotecas contratadas, con un importe medio de 193.000 euros, un 12,7% más que el año anterior.
Las condiciones de financiación mostraron cierto alivio parcial. El tipo de interés medio de contratación bajó 0,36 puntos hasta el 3,02%, mientras que el plazo medio de amortización se alargó hasta los 25,4 años. Ambas palancas —tipos más bajos y plazos más largos— moderan el impacto de los precios sobre la cuota mensual, pero no logran compensar el ritmo de subida del valor de la vivienda ni del importe medio de los préstamos.
El Banco Central Europeo aplicó varios recortes de tipos desde 2024 tras el ciclo de subidas iniciado en 2022 para contener la inflación, lo que permitió que el euríbor descendiera desde los máximos superiores al 4% registrados en aquel periodo. Si la institución que preside Christine Lagarde mantiene la senda de recortes en los próximos meses, el coste de las hipotecas a tipo variable podría seguir moderándose, aunque el euríbor continúa por encima de los mínimos de la década anterior a la pandemia.
La comparación con el precedente de 2007 exige matices. Los niveles actuales de esfuerzo recuerdan a los previos al estallido de la burbuja inmobiliaria, pero el contexto de financiación es distinto. El Banco de España vigila el endeudamiento hipotecario de los hogares como parte de su seguimiento de la estabilidad financiera, un ámbito en el que España mantiene ratios inferiores a los de la burbuja de mediados de la década de 2000, según sus informes de estabilidad financiera. El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica trimestralmente su propio índice de precios y su estadística de transacciones, elaborada a partir de los mismos registros notariales y registrales, lo que permitirá contrastar en los próximos meses si la tendencia descrita por Corpme se confirma con los datos del primer semestre de 2026.
El horizonte inmediato depende en gran medida de tres variables: la evolución del euríbor y de la política de tipos del BCE, el comportamiento de la oferta de vivienda nueva —que continúa por debajo de los niveles de formación de nuevos hogares según diversos análisis sectoriales— y el impacto de las medidas que las administraciones central y autonómicas puedan adoptar en materia de vivienda protegida o fiscalidad inmobiliaria. Mientras esos factores no cambien de forma sustancial, los indicadores de Corpme apuntan a que la presión sobre precios y accesibilidad seguirá siendo uno de los principales frentes de la economía española en los próximos trimestres.
