El proceso de compra sigue un guion conocido: encontrar el inmueble, reunir el ahorro —los profesionales del sector recomiendan disponer de al menos un 30% del precio para cubrir entrada y gastos— y, después, negociar la financiación con la banca. Es en ese último tramo donde surgen las mayores sorpresas para el comprador, que a menudo presenta la misma documentación en varias sucursales y recibe respuestas contradictorias. Las entidades han endurecido en los últimos años sus criterios para reducir el riesgo de impago, pero un mismo expediente puede recibir un sí en una oficina y un no en otra.
Ricard Garriga, consejero delegado y cofundador de la plataforma de intermediación hipotecaria Trioteca, resume el fenómeno con una máxima: «No hay una hipoteca buena para todos, existe un banco adecuado para cada perfil». Según su experiencia, la decisión de conceder o denegar un préstamo no depende únicamente de los ingresos o el historial crediticio del solicitante, sino de si ese perfil encaja con lo que la entidad busca captar en ese momento. «Hay bancos a los que les encantan los funcionarios, otros valoran mejor a determinados autónomos, perfiles con ingresos recurrentes o familias con capacidad de vinculación», detalla.
«Cada banco interpreta el riesgo de una forma distinta y tiene prioridades comerciales diferentes», insiste Garriga. Una operación que a una entidad le resulta demasiado ajustada por el nivel de endeudamiento del solicitante, el tipo de contrato laboral, el importe solicitado o la ubicación del inmueble, puede encajar en la estrategia de captación de otra que en ese momento busca reforzar su cartera en esa franja de riesgo. El propio ciclo comercial pesa: cuando una entidad no alcanza los objetivos de originación fijados, puede lanzar ofertas de tipo fijo especialmente competitivas para atraer clientela.
Garriga subraya que un rechazo inicial no equivale a un veto definitivo: «Se tiene que dar mucha casualidad para que la oficina de tu banco sea justo la entidad que mejor encaja con tu perfil en ese momento». De ahí que desde la intermediación hipotecaria se recomiende comparar ofertas de varios bancos y no limitarse a la sucursal más cercana antes de descartar la operación. En la misma línea, José González-Iglesias Baeza, consejero delegado de la plataforma Gibobs, aconseja a los compradores decididos actuar con celeridad ante la posibilidad de que las condiciones se endurezcan en los próximos meses.
La segmentación por colectivos gana peso
Un ejemplo de cómo la banca prioriza determinados colectivos, aunque no siempre ligado de forma directa a la concesión hipotecaria, es el acuerdo que Banco Santander firmó en junio de 2026 con el sindicato CSIF. El pacto, dirigido a los empleados públicos, ofrece cuentas sin comisiones y condiciones más ventajosas en créditos, incluidas hipotecas fijas, variables, mixtas y la denominada Hipoteca Mixta Plus, con bonificaciones por pertenecer a la función pública. La entidad presidida por Ana Botín no ha sido la única en diseñar productos segmentados por colectivo profesional en los últimos años, una práctica que refuerza esa disparidad de respuestas entre entidades.
Este margen de decisión de las entidades opera dentro de un marco regulatorio definido por la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que obliga a los bancos a evaluar la solvencia del cliente y a entregar información precontractual normalizada, pero que no impone criterios homogéneos de concesión: cada entidad conserva libertad para fijar sus políticas de riesgo. A ello se suman las directrices de la Autoridad Bancaria Europea sobre concesión y seguimiento de préstamos, que refuerzan el análisis de la capacidad de reembolso desde su aplicación.
El contexto de tipos añade complejidad a la negociación. El Banco Central Europeo (BCE) decidió en julio de 2026 mantener su tipo de referencia en el 2,25%, aunque una parte mayoritaria de los analistas del sector anticipa una subida antes de que termine el año ante el repunte de la inflación en la eurozona. El supervisor con sede en Fráncfort mantiene como prioridad contener el encarecimiento de precios, incluso si ello implica endurecer el acceso al crédito.
El euríbor a doce meses, índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables en España, se mueve en un entorno del 2,9%, un nivel superior al registrado un año antes. Ese diferencial implica que los hogares que deban revisar su cuota este año pagarán más que en la anterior revisión, en un contexto en el que el índice suele anticipar los movimientos del BCE antes de que se confirmen. A la incertidumbre monetaria se suma la geopolítica: el conflicto en torno a Irán y el cierre del estrecho de Ormuz, una de las rutas marítimas clave para el transporte de crudo, mantiene la volatilidad en los mercados energéticos y financieros globales.
El endurecimiento no es inédito. Tras la crisis financiera de 2008 y el estallido de la burbuja inmobiliaria, la banca española cerró casi por completo el grifo del crédito hipotecario durante varios años, con caídas de la firma de préstamos que superaron el 90% respecto a los máximos de 2006, según las series históricas del INE. La reactivación posterior, a partir de 2014, llegó acompañada de criterios de concesión más estrictos que los previos a la crisis, un patrón de prudencia que las entidades han mantenido desde entonces.
El Banco de España viene advirtiendo en sus informes de estabilidad financiera de que el endurecimiento de las condiciones crediticias, sumado al encarecimiento de la vivienda, presiona el esfuerzo financiero de los hogares que acceden a su primera compra, especialmente entre los menores de 35 años, un colectivo cuya tasa de emancipación se mantiene por debajo de la media de la Unión Europea según Eurostat. La cautela alcanza también a quienes deben renovar su hipoteca variable, para quienes conviene simular el impacto de nuevas subidas del euríbor sobre la cuota mensual.
De cara a los próximos meses, el mercado hipotecario español afronta una doble incógnita: la decisión que adopte el BCE sobre los tipos antes de que finalice 2026 y la evolución de la tensión en Ormuz, que condiciona los precios energéticos y, por extensión, la inflación que el supervisor trata de controlar. Ambos factores determinarán si el acceso al crédito para comprar vivienda se endurece aún más o si se estabiliza en los niveles actuales.
