San Nicolás sostiene que el verdadero termómetro de cualquier normativa de vivienda no está en el BOE, sino en la economía real: con la aprobación del decreto, afirma, «las reglas del juego han cambiado» y el mercado inmobiliario, que considera «altamente sensible a la regulación», estaría ya recalculando márgenes, riesgos y exigencias a sus inquilinos.
El economista sitúa el foco en el pequeño propietario, al que considera el más expuesto ante cualquier incidencia contractual. «Un impago o una prórroga forzosa que no esperaba. Hablamos de alguien que tiene uno o dos pisos y que muchas veces depende de esa renta», señala, para quien ese temor se traduce en una retirada progresiva de vivienda del mercado de alquiler tradicional. Este análisis se suma al debate sobre el acceso a la vivienda que recorre el país, desde las dificultades laborales que relata un carpintero de Zaragoza hasta la presión sobre el mercado del alquiler.
Según los datos que cita, el Observatorio del Alquiler prevé que España cierre 2026 con casi 23.000 viviendas de alquiler menos que en 2025, con caídas superiores al 20% en provincias como Cádiz o Guipúzcoa. A ello suma una cifra que ilustra la presión sobre la demanda: de media hay 143 interesados por cada anuncio publicado, frente a los 15 que considera propios de un mercado equilibrado.
En ese contexto, San Nicolás advierte de que los castigos normativos a los propietarios podrían derivar en el efecto contrario al perseguido: en lugar de mejorar las condiciones de habitabilidad, impulsarían fórmulas más precarias como el alquiler por habitaciones. «El propietario siempre busca la fórmula que le dé más seguridad», resume, y atribuye a esa búsqueda de blindaje jurídico y económico el desplazamiento hacia contratos de temporada o por estancias.
El análisis apunta a la clase media como la principal perjudicada de ese reajuste, al concentrar su demanda precisamente en el segmento de vivienda donde la oferta resulta más escasa: pisos normales, en zonas con empleo y a precio razonable.
«Pisos normales, en zonas con trabajo, a un precio razonable. Son leyes pensadas para la protección de minorías, y está bien proteger al vulnerable. Pero el que no es vulnerable ni tiene grandes ingresos queda en tierra de nadie. ¿Qué va a pasar?», plantea Alejandro San Nicolás, profesor de la VIU.
El propio experto responde a su pregunta apuntando a una subida generalizada de alquileres y de las garantías exigidas por los caseros: más meses de fianza, avales, seguros de impago y nóminas elevadas. Cita en este punto el precio medio del alquiler, que sitúa en torno a los 1.211 euros mensuales, casi un 5% más que hace un año, un umbral que considera determinante para que jóvenes y familias de renta media queden fuera del filtro de acceso.
La moratoria antidesahucios hasta 2030
San Nicolás reconoce que el decreto puede ayudar a las personas con rentas más bajas a acceder a una vivienda y mantenerse en ella con mayor protección, siempre que cumplan con el pago regular al propietario. Pero advierte de que esa protección tiene una cara menos visible: si el colectivo considerado vulnerable crece y la moratoria antidesahucios se prolonga hasta 2030, el propietario percibirá más riesgo, lo que a su juicio reducirá aún más la oferta disponible.
«Si el colectivo de vulnerables crece y la moratoria antidesahucios se alarga hasta 2030, el propietario percibe más riesgo. Cuando el riesgo sube, la oferta baja. Y si la oferta baja, lo que tenemos no es un ahorro en el bolsillo, sino una crisis social: más gente buscando menos pisos», zanja el economista.
El propio San Nicolás resume el mecanismo que describe como un círculo que arranca en la inseguridad del propietario y termina en el bolsillo del inquilino: a corto plazo, señala, se producirá la retirada de viviendas del alquiler hacia la venta, el uso temporal o la vivienda vacía, lo que presionará los precios al alza y ampliará el número de familias que necesitan protección pública.
El economista cierra su análisis descartando que exista una salida sencilla al margen de actuar sobre la oferta. «La solución no es compleja de enunciar: si no se equilibran oferta y demanda, no hay nada que hacer. Hace falta construir más, dar seguridad al que alquila y proteger al vulnerable con recursos públicos, no trasladando esa carga al pequeño propietario», finaliza Alejandro San Nicolás.
