El mecanismo contradice una creencia extendida entre compradores primerizos: que la prioridad sobre un inmueble depende de la fecha en que se firmó el contrato de compraventa. En realidad, el factor decisivo es el momento exacto en que ese documento se presenta para su inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa correspondiente, sin importar cuándo se haya firmado. El sistema registral toma en cuenta el día, la hora, el minuto y hasta el segundo en que ingresa el trámite, de modo que dos compradores del mismo bien pueden tener contratos firmados en fechas distintas, pero quien primero inscriba su derecho será quien prevalezca legalmente.
"En México, el principio de prelación registral garantiza seguridad jurídica y evita conflictos entre acreedores, compradores o terceros con interés sobre una misma propiedad", señaló Diana Sandoval, directora general de Kallify, de acuerdo con declaraciones difundidas por la empresa.
Este principio, que forma parte del derecho registral inmobiliario aplicado en las distintas entidades del país, tiene efectos prácticos en operaciones cotidianas del mercado de bienes raíces. Kallify identificó tres escenarios recurrentes en los que la prelación resulta determinante: el comprador que inscribe primero su adquisición protege su derecho frente a otros posibles adquirentes de la misma propiedad; el banco o institución financiera que registra primero una hipoteca obtiene prioridad de cobro en caso de que se ejecute la garantía; y el embargo que ingresa primero al Registro Público prevalece sobre gravámenes posteriores sobre el mismo inmueble.
La prelación registral también funcionaría, según la empresa, como una herramienta de prevención de fraudes inmobiliarios. Al establecer un orden cronológico verificable de los actos jurídicos inscritos, el principio dificulta que un mismo inmueble genere efectos contradictorios frente a distintas personas, un riesgo presente en operaciones donde un vendedor de mala fe intenta comercializar la misma propiedad con varios compradores de manera simultánea.
La dictaminación jurídica previa a la firma
Ante ese panorama, Kallify recomendó a quienes buscan adquirir una vivienda solicitar una dictaminación jurídica con un notario público antes de concretar cualquier operación de compraventa. Este proceso permite conocer el historial registral completo del inmueble y confirmar que no existan actos jurídicos con mejor prelación que puedan impedir o complicar la operación, además de identificar otros factores que podrían afectar la transacción desde el punto de vista legal. La revisión, según la explicación de la empresa, permite corroborar que quien funge como vendedor sea efectivamente el propietario registrado; que la vivienda no tenga hipotecas o embargos vigentes; que no exista un proceso sucesorio pendiente que comprometa la titularidad; que el inmueble esté al corriente en el pago del predial y del agua; y que no existan anotaciones registrales que limiten la compraventa.
"La prelación registral es un principio básico que el notario tendrá en cuenta para determinar el estatus jurídico del inmueble al realizar la dictaminación jurídica, ya que permite identificar qué derechos tienen prioridad registral y cómo pueden impactar una posible operación", explicó Sandoval, según el comunicado de la empresa.
La figura del notario público resulta central en este proceso dentro del sistema jurídico mexicano, ya que es la autoridad fedataria encargada de dar fe pública sobre los actos jurídicos relacionados con bienes inmuebles y de gestionar, junto con las partes, la inscripción correspondiente ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de cada entidad. La normatividad registral varía en algunos detalles entre estados, pero el principio de prelación —heredado de la tradición del derecho civil mexicano y presente en los códigos civiles locales— opera de manera uniforme en todo el país como criterio de resolución de conflictos entre derechos concurrentes.
El principio hunde sus raíces en la larga tradición registral del país. El Registro Público de la Propiedad opera en México desde el siglo XIX, cuando la codificación civil posterior a la promulgación del Código Civil federal de 1928 —y sus antecedentes decimonónicos— fijó la inscripción como requisito para oponer un derecho real frente a terceros. La regla de que "primero en tiempo, primero en derecho" respecto del ingreso al registro, y no de la fecha del contrato, constituye desde entonces uno de los pilares de la seguridad jurídica inmobiliaria en el ordenamiento nacional.
La directora general de Kallify subrayó que conocer con anticipación la situación registral de un inmueble puede marcar una diferencia sustancial tanto para compradores como para vendedores. Una revisión preventiva, señaló, permite identificar riesgos, cargas, limitaciones o incidencias que podrían afectar la compraventa antes de llegar al momento de la firma ante notario, cuando corregir irregularidades resulta considerablemente más complicado y costoso.
La empresa ubicó el riesgo con mayor incidencia en las operaciones de vivienda usada, donde el historial de propietarios y posibles gravámenes suele ser menos transparente que en desarrollos nuevos. En ese segmento, la verificación jurídica previa adquiere, según los especialistas consultados, un peso mayor para el comprador.
Para quienes se encuentran en proceso de adquirir una vivienda, la recomendación de fondo es que la firma de un contrato de compraventa no equivale a la adquisición plena de derechos sobre un inmueble hasta que ese acto jurídico se inscribe formalmente en el Registro Público de la Propiedad correspondiente. Verificar ese historial registral antes de comprometer recursos económicos continúa siendo, según el criterio de la industria, el paso más eficaz para prevenir disputas legales posteriores sobre la titularidad de una vivienda.